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Lifestyle 商业模式 目 录 一、起源及发展2 二、什么是 lifestyle2 三、“生活方式中心” 的特点3 四、开发地理位置选择及开发风险5 五、“生活方式中心”的商户构成6 六、“生活方式中心”的消费层定位11 七、“生活方式中心”的发展趋势14 图表目录 表格 1 ：生活方式中心与商业步行街、shopping mall 建筑规模对比 3 表格 2 ：生活方式中心与 shopping mall 业态比重对比 4 表格 3 ：生活方式中心与 shopping mall 消费特点对比 5 表格 4 ：生活方式中心与 shopping mall 成本利润对比 5 表格 5 ：lifestyle centers 租户代表6 表格 6 ：lifestyle centers 与 malls 非主力店商户分布对比（分类一） 8 表格 7 ：lifestyle centers 与 malls 非主力店商户分布对比（分类二） 9 表格 8 ：消费者对生活方式中心与区域购物中心的评价对比（人数百分比）14 图表 1 ：lifestyle centers 与 malls 销售生产力对比（单位：美元/平方英尺） 9 图表 2 ：lifestyle centers 主要经营变量（单位：美元/平方英尺）9 图表 3 ：生活方式中心与 shopping mall 消费人群年龄分布对比 11 图表 4 ：生活方式中心与 shopping mall （每次）消费逗留时间对比（单位：分钟）..12 图表 5 ：生活方式中心与 shopping mall （每次）消费额对比（单位：美元）12 图表 6 ：生活方式中心与 shopping mall 消费目的对比 13 图表 7 ：1990～2005 年美国 shopping mall 与生活方式中心数量统计 15 一、起源及发展 Poag 是一个社区底商的开发商，他不喜欢到 Mall 里去购物，可是他喜欢的那些品牌专 卖店又都在 Mall 里，于是他想到了一个将 Mall 的专卖店和开放式的底商结合在一起的购物 方式。“我先有了这个想法，但我没有能力一个人实现它，于是我找到了 McEwen ，因为他 有开发 Mall 的经验。”1987 年，他们成立了 Poag McEwen 公司，并创立了他们的第一个 “生活方式中心”。 Poag McEwen 开发的第一个“生活方式中心”位于美国田纳西州孟菲斯城 Germantown 区的 Saddle Creek，它的整个结构和布局采用了曲线式设计，建筑物的古典式 拱门和回廊体现出一种欧洲式的典雅与传统，连同中心里的瀑布、长椅和砖铺人行道共同营 造了一个优雅与舒适的购物环境，中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆。它的建筑设 计、环境氛围和商品构成都迎合了高收入群体的口味和追求。 “生活方式中心”在美国的发展大致经历了三个阶段。试验期：1983 ～1995 年，建成 了 39 个；成长期：1996 年 ～2005 年，共建成 90 个；快速发展期：2006 年到 2008 ，总共 有 29 个在建，预计年增长率达到 20% 。 二、什么是 lifestyle 国际购物中心协会（The International Council of Shopping Centers ）对Lifestyle Shopping Center 的定义： “位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求， 具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主 力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑 及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。” 根据 ICSC 的说法，“生活方式中心”（或时尚生活中心）必须具备下列要素： 接近有影响力的居住社区； 中高档以上的定位； 净营业面积在 15,000-50,000 平方米之间； 非封闭形态的并且至少有 5,000 平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。 生活方式中心