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　　某商务大楼项目投资财务分析与评价 1 工程概况 　　 　　本工程项目位于广州市，总建筑面积约 8.2 万m2,地上 12层，地下 3层。地上为企业办公用房（对外出租），仓储存放中心（对外出租），行政服务中心（不对外出租），体验展示中心（对外出租），商业服务配套（对外出租）。地下为仓储存放中心（对外出租），停车库（对外出租）。 　　 　　2 财务评价范围 　　 　　本项目财务评价仅对建设投资产生的直接财务效益进行分析。分析范围仅包括本项目投资范围内所产生的增量收益、增量成本费用。采用预测价格。 　　 　　3 财务评价基础数据 　　 　　（1）项目计算期：拟定 30 年，其中建设期 2年，经营期 28 年。建设期从 2015 年初开始，2016 年底结束，2017 年开始投入试运营，运营期从 2017~2044 年。 　　 　　（2）财务基准收益率：拟定为 10%. 　　 　　（3）税率 　　 　　营业税税率：5%.房产税税率：从租计征，按照房产余值计征的，年税率为 1.2%.城市维护建设税税率：7%.教育费附加税税率：3%.地方教育费附加税税率：2%.所得税率：25%. 　　 　　4 财务分析主要指标数据 　　 　　4.1营业收入 　　 　　4.1.1仓储存放中心租金收入 　　 　　本项目地上仓储存放中心可供出租面积为 8000m2,地下仓储存放中心可供出租面积为 11816m2. 　　 　　调研发现：白云空港仓库出租率基本达到满租状态；广州白云国际物流园的仓库一直处于满租状态。一般物流园仓库租金约为 50~70 元/m2/月，周边村落的仓库租金也达 20~40 元/m2/月，保税仓则超过 100 元/m2/月。此外，仓库的区位条件和建筑结构也对租金产生一定影响：越靠近机场货运中心，仓库租金越高。 　　 　　本项目地理位置独优；并且周边物流产业聚集。2017 年，本项目地上仓储存放中心的租金水平按 80 元/m2/月进行估算，地下仓储存放中心的租金水平按 120 元/m2/月进行估算，之后每三年租金水平上涨 10%.开业前两年出租率分别为 90%、95%,第三年开始达到满租。 　　 　　4.1.2企业办公租金收入 　　 　　本项目企业办公可供出租面积为 34184m2. 　　 　　项目组对项目周边同类写字楼情况进行了调研及摸查，大部分入驻率达 75%以上；租金水平约 65~80 元/m2/月（含管理费）。 　　 　　综合考虑项目周边现有写字楼租金收入情况，结合本项目定位和未来发展前景，2017 年总部企业办公区域的租金水平按200 元/m2/月进行保守估算，之后每三年租金水平上涨 10%.开业前四年出租率分别为 60%、70%、80%、90%,第五年及之后保持95%的出租率。 　　 　　4.1.3体验展示中心租金收入 　　 　　本项目体验展示中心可供出租面积为 8000m2. 　　 　　调研了广州五个跨境电商体验店发现目前广州市的跨境电商体验店仍处于起步阶段，需较长时间的培育，各个体验中心也都对入驻企业给予了相应的优惠政策。结合本项目的定位和未来发展前景，本项目的体验展示中心也将对入驻企业给予一个培育期的优惠政策，2020 年的租金水平按 150 元/m2/月（略高于仓库租金，低于办公区租金）进行估算，开业前三年培育期无租金收入，从第四年开始，每年递增 3%,开业前三年出租率分别为70%、80%和90%,第四年达到稳定，约 95%. 　　 　　4.1.4商业服务配套租金收入 　　 　　本项目商业服务配套可供出租面积为 2000m2. 　　 　　主要拟选择业态为银行、咖啡厅、便利店、连锁餐饮等，根据广州类似项目租金水平，结合本项目的定位和未来发展前景，由于不同业态的租金水平不同，月租金从 150 元/m2到 800 元/m2不等，商业服务配套的平均租金水平按 300 元/m2/月进行估算，开业前三年没递增，三年一个租约期，租约期内每年递增 3%,两个租约期之间递增 10%,开业后即达到满租。 　　 　　4.1.5停车场租金收入 　　 　　本项目对外出租的停车场共 448 个，调研了广州、深圳交通枢纽停车场的租金水平及与本项目类似的停车场 （分为月保和临时停车两种），月保为 300 元/月/个，临时停车为 10 元/次。停车场租金水平需综合考虑同类交通枢纽停车场租金情况及现有的广州白云空港物流园的停车场租金情况，本项目停车场的平均租金按 20 元/个/天进行估算，之后每三年上涨 10%. 　　 　　4.1.6广告收入 　　 　　本项目的广告收入主要来自于走廊、电梯、建筑物周边及建筑物外立面空间的广告收入，暂按200万元/年进行估算，之后每年上涨5%. 　　 　　4.2营业税金及附加 　　 　　营业税：按营业收入的 5%计提。