国家宏观调控资料.doc

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。 一、房地产业宏观调控政策 任何一个过热的行业都会面临调控。任何行业都有周期，而宏观调控就是反周期的行为，目的是为了防止经济的过热和过冷。对于整个经济运行的全局来说，则是见效快、动手早、防患于未然的主动调整。 （一）、房地产宏观调控背景 1998年以来，在国家房改政策指导下，深化住房改革，居民 住房观念发生了变化，住房商品化基本建立，房地产投资快速增长，以住宅为主房地产业已经成为国民经济重要支柱产业。 这对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极推动作用。全国房地产市场发展是健康的，总量基本平衡，结构有所改善，市场供销旺盛，价格基本稳定。我国房地产业真正发展起来至今不过20年时间。由于政府对房地产管理需要有个认识过程，在过去近20年时间内，房地产运作规范度偏低，尽管这样有利于房地产的放开搞活，促进其发展，但与此同时，房地产的运作中出现了一些秩序的混乱。 在房地产市场快速发展的过程中存在下面八个方面问题： 1、 是土地的供应不规范。在过去的房地产发展中，土地供应很不 合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些获得了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。 2、是房地产投资过快，价格相对过高。由于种种原因，房产的需 求一直处于旺盛状态。房地产投资增长较快。特别是湖南、湖北、河南、安徽等中部地区房地产投资同比年均增长38.0%，高于东部28.7%和西部23.6%的增长速度。合肥的房地产投资情况：2003年同比增长124.1%，04年同比增长54.2%；2005年同比增长37.57%，2006年同比增长38.4%。其中商品住房投资2003年同比增长164.8%；2004年同比增长61.4%；2005年同比增长97.5%；2006年同比增长78.4%，07年同比增长41.82%。 特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，而中国房地产的利润率高达30-40%。按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。 3、是建筑安装成本所占比例偏低。在国外建筑安装成本约占房价 的70%，也就是说土地和各种税费、利润仅占售价的30%。中国房价中的建筑安装成本仅占30%。这种情况说明我们的房屋定价过于偏高，利润过大。也说明在中国的房屋建设中，劳动力应得报酬过少，特别是农民工没能享受应有的待遇，而其劳动的剩余价值都变成了高额利润。 4、是保障性住房建设比率过低。由于高中档大户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。国外要求各个小区都应有一些相对小型的，适于中低收入 家庭购买的户型的，而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数。很多中低收入阶层“望房兴叹”，有房买不起。在全国各地都有因经济适用房建得离市区过远，基础设施配套不全。 5、是房地产企业自有资金率过少。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，于是多是在拿到土地后，以土地为抵押，向银行贷款。例如合肥，房企的自有资金2006年仅为24%，2007年为28%。房地产商自有资金少也给银行带来很多风险。中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达58%，个别地产超过80%。90年代以来，中国各商业银行出现的大批呆账、坏账，超过2万亿元，此中有相当一批与房地产贷款风险和金融部门对房地产过度放贷有关。 6、房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理服务的违法违规行为还没有得到有效遏制。 7、二手房房源没有释放，供