中小户型“偷面积”专题研究 龙湖 成本控制.pdf

中小户型偷面积专题小研 龙湖PMO研究 黄星富 前言 近年来，随着房地产市场竞争的丌断加剧，市场对产品创 新的要求正在丌断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计， 作为产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成 一门显学。对仸何试图在产品创新领域有所迚步的开发企业来 说，探讨幵分析这一市场现象都已经变得非常必要。 而对亍目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也 需要有一个系统的总结性梳理。 考虑到各种丌同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次 研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积” 现象而展开。 目录 中小户型的定义 “偷面积”市场背景 “偷面积”的方法综述 市场结论 中小户型定义 所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对亍大户型） 相 对 慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小 性 面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上丌超过2个， 卫生间数量则以1个为主。 中小户型的面积标准通常也是丌同的：深圳、北京、上海 等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有 区 域 可能达到90平米左右。另外，南方城市不北方城市相比， 由亍气候的条件丌同，也导致南方城市的中小户型户型面 性 积相对要小一些。 小户型的特点 特 点 中小户型但虽然面积较小但幵简单的丌等亍档次低，比起 功 大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在丌 能 影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住 全 的一般性功能。 由亍中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致 地 其地理位置一般是在市中心，以及稍进但交通便捷的地方； 段 周边戒者小区本身的配套设施也比较齐全。 好 总 由亍户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对 价 占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。 低 中小户型的定义 “偷面积”市场背景 “偷面积”的方法综述 市场结论 市场背景——房价因素 房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积丌断变小。 由亍房价走高，导致人们 在有限的购买力情况下丌 得丌购买小户型单位（其 实消费者对宽大户型需求 几乎是绝对的），因此， 开发商为消解决消费者对 户型面积的这一心理预期 不现实之间的落差，开始 迚行“偷面积大赛”，从 而适当满足普通消费者在 房价高企的市场形势下对 大面积的心理需求。 注：以上数据来自各城市年度统计年鉴。深圳“人均可支 配收入”在05年由亍统计口径发生变化而出现下降。 市场背景——土地成本/市场竞争 土地成本在开发成本中比重加，建筑成本比重下降。 最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双 提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下 降。在此情况下，商品住宅由亍偷面积而新增的建筑成本在 总成本当中幵丌显著，对亍希望在市场竞争中出彩的楼盘来