阳光城2011年营销策略案4月25日.pptx

;核心问题解析;项目目标解析及分解;;报告目录 一、市场背景分析 二、项目深度理解及项目定位 三、营销推广策略 四、项目营销执行细案;2011年，中原经济区上升为国家战略 作为中原经济区的核心——“大郑州”将迎来新的发展引擎 千年文化古都与现代都市梦想，在大都市、新发展的背景下 正在迈出坚实的步伐 鼎盛阳光城地处城市东南， 区域发展及市场竞争几何？;Part 1 背景篇;寻找21世纪中国关键词……;;;;;然而，目前中国超过80%的GDP是由占国土面积不到30%的东部所创造，;但是，中国中部， 人员众多，资源丰富， 具有强大的后发优势！;;;;;城市背景小结：作为中原经济区的核心，郑州建设更强辐射力的国际化大都会势在必行！城市的发展将带来更多的人口和更大的地产发展空间。;Part 1 背景篇;本案;城市房地产开发空间;区域配套及发展研究;;;为配合航空港规划，加强中心城区与新郑国际机场之间的快速联系，增强新郑国际机场的区域辐射功能，加强郑州市航空港、公路港、铁路港及信息港的四港联通，带动东区郑东新区、经济技术开发区等东部产业带的快速发展，郑州市将规划建设四港联动大道。 路线规划：北与黄河公铁两用桥衔接，沿大河路向东至京港澳高速折向南，沿原规划京港澳高速辅道向南延伸，穿越连霍高速、新龙路、北三环、郑开大道、中央大道、郑汴路、陇海铁路、航海东路、南三环，在郑民高速前下穿京港澳高速至京港澳高速东侧，与原规划四港快速通道并线，穿过南水北调干渠、港龙大道、港登高速，接于航空港迎宾路上，整条线路与京港澳高速并行，形成快速、高速双通道。全长约42公里，道路等级为城市快速路，设计车速为80KM/h，双向10车道。;本案;;区域发展小结： 项目区域位于城市近10年的发展方向上，区位拥有连接多个热点发展组团的优势，加上路网的不断升级、商业教育等配套的不断完善以及各大社区入住带来的生活氛围的不断浓厚，区域将逐渐形成城市新的 优质生活组团;Part 1 背景篇;政策调控力度：从严、从紧;郑州“限购令”与中原房地产的发展预测;郑州“限贷令”使楼市市场前景更加迷茫;市场预判及应对;CPI持续高涨，通胀压力大;缩减市场流动性，缓解通胀;对付CPI的办法;2010-2011年3月供销情况分析;住宅价格走势分析;2011年各面积段产品供销分析;客户群体分析;4月中上旬郑州开盘项目监控;楼市及政策小结;Part 1 背景篇;正商新蓝钻;项目竞争定位： 立足于东南区，把核心竞争对手定位于区域内； 充分考虑南三环和二七新区大盘特征，与其形成错位竞争； 兼顾考虑郑东新区及主城区客户群，以高性价比实现差异化竞争。 下面选择重要竞争楼盘进行单盘和对比分析：;一期已售磬;项目动态——美景鸿城;产品——美景鸿城三期户型; ;3期橡树公园组团位于小区东南方向，共由3栋18层高层、2栋26层高层组成，其中62#楼为安置房，63#、64#、65#、66#楼面向市场销售。本组团沿刘南岗路部分被设计为一、二层为商业。 五栋楼两梯五户或两梯六户，主力户型：47 ㎡一房变两房，57-85 ㎡两房变三房，89 ㎡三房送露台。 5月7日认筹，预存1万抵1万5，预计6月开盘；价格口径为7000元/㎡以上。;橡树玫瑰城不同套型住宅成交套数特征（2010/6-2011-3）;竞品规模对比;54;55;56;57;Part 1 背景篇;项目营销背景分析;2011年，楼市总体受限 面对周边1公里内多个大盘以及二七新区数个数百万大盘的竞争 项目的核心卖点是什么？ 项目以什么形象与客户沟通更有效？;Part 2 定位篇;项目优势1——紧邻中州大道，其将成为大都会新中轴;项目优势2——优质生活圈独有千亩大盘;项目优势3——复合社区带来完善配套体系;项目优势4——滨水而居+四面环绿构筑生态居住体系;项目优势5——全程教育体系保障业主赢在起跑线;项目优势6——低密度舒适产品保障生活品质;项目优势7——新古典建筑展示良好的社区形象和品质感;项目优势8——真正实现人车分流的全花园社区;;;项目核心卖点一览;企业品牌价值 地段价值 区域发展前景 营销价值;Part 2 定位篇;项目SWOT分析;SWOT分析： 多利用优势 多创造机会;Part 2 定位篇;高端;为什么我们会吸引这些人群？如此有自我意识的人群为什么会选择我们？;客户细分一：中端、中高端精英( 前期的主力客户群）;置业目标：用于改善生活；不排除少量自住的新移民首次购房； 置业要求：生活配套齐全、居住环境舒适、户型合理、物业服务到位，可信赖的品牌开发商；;本案客户区域及类型初排：经常活动于花园路——紫荆山路以东的大批客户群;项目客户群定位;Part 2 定位篇;从大多数最终的客户来说，他们期望的最重要的两个问题：