房地产估价2011.09课件.ppt

房地产价格评估 太原理工大学 张永红 tyutzyh@163.com 有关资格考试 目前评估行业的九个板块：1.证券期货评估资格（财政部、证监会）2.资产评估（财政部）3.珠宝评估（财政部）4.森林资源评估（财政部、林业局）5.房地产估价（住建部）6.土地估价（国土部）7.矿业权评估（国土部）8.价格鉴证（发改委）9.保险公估业务（保监会）。 目录 补充资料 《资产评估》总论 第一章 房地产价格和房地产价格体系 第二章 房地产价格的形成 第三章 房地产价格的运动与空间分异 第四章 房地产价格评估基本理论 第五章 市场比较法 第六章 成本法 第七章 收益法 第八章 假设开发法 第九章 路线价估价法 第十章 房地产估价程序 第十一章 房地产估价标准 第十二章 房地产估价业务 补充资料 《资产评估》总论 　　　　　　　　 第一节 资产评估及其特点 一、资产评估 1.定义：专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 2.评估要素（10个） （1） 评估主体　　　（2）评估客体 （3）评估依据　　　（4）评估目的 （5）评估原则　　　（６）评估程序 　　（７）价值类型　　　（８）评估方法 　　（９）评估假设　　　（１０）评估基准日 ３．评估客体——资产 　　（１）资产：资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。 　　　外延包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。 　　（２）基本特征 　　　1）必须是经济主体拥有或者控制的。　　2）能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。　　3）资产必须能以货币计量。 　（３）资产分类 　　１）有形资产、无形资产 　　２）单项资产、整体资产 　　３）可确指的资产、不可确指资产 　　４）经营性资产、非经营性资产 　　５）流动资产、长期投资、固定资产、无形资产 ４．价格和价值 　　（1）价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。　（2）资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。　（3）资产评估的目标是判断评估对象的价值，即模拟市场的模拟交易价格。而不是评估对象的实际成交价格 二、资产评估的种类 　　１．国际分类：评估、评估复核、评估咨询 　　２．完全资产评估、限制资产评估 　　３．单项资产评估、整体资产评估 三、资产评估的特点 　　１．市场性（模拟市场条件） 　　２．公正性（技术、组织公正） 　　３．专业性（专业人员、专业技术知识经验） 　　４．咨询性（无强制执行效力） 四、资产评估的功能、作用 　　１．功能：评价、评值 　　２．作用：咨询、管理（特定时期特定作用，已淡化）、鉴证（价值，非权属） 　　　第二节　　价值类型和评估目的 一、价值类型（价值属性及其表现形式） 　　１．会计计量属性：历史成本、公允价值、现值、可变现净值、重置成本 　　２．按估价标准形式：收益现值、现行市价、重置成本、清算价格 　　３．从评估假设角度：继续使用价值、公开市场价值、清算价值。 　　４．按评估的特定目的：抵押价值、保险价值、课税价值、拍卖价值等 　　５．以所依据的市场条件：市场价值、市场价值以外的价值 二、市场价值、市场价值以外的价值 　　１．市场价值：指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。（整体市场认同） 　　２．市场价值以外的价值：凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。（局部市场认同，不是一种，而是一系列价值形式的总称） 　　３．两者划分标准 　　　（１）市场条件（是否公开市场条件） 　　　（２）被评估资产的使用状况（是否正常） 　　　（３）所使用的信息资料及相关参数（是否公开） ４．划分意义和作