营改增后,不动产租赁要注意些什么的问题 .docxVIP

遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！点击 营改增后，不动产租赁要注意些什么问题　　不动产租赁收入是申报增值税、房产税、企业所得税的计税基础，其最大节税空间在于正确分解或降低计税基础。　　全面推开营业税改征增值税(下称“营改增”)试点方案以来，连续出台了不动产租赁相关税收优惠新政策，纳税人应当通过合法的税收筹划，合理的适用税收政策，进而达到降低企业税负的目的。　　需要提醒纳税人的是，虽然纳税筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。企业进行不动产租赁经营纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避相关税务风险。　　出租不动产五种应税行为，可选简易计税　　从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。　　1、一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税；一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。　　2、房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。　　3、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。　　4、2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。　　5、房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。　　利用非应税项目　　增值税非应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。增值税的非应税项目，指的是不交增值税的项目。非应税项目是一个相对的概念，对于增值税来说，非应税项目指的是不交增值税的项目。非应税项目是指对某一税种来说不需要缴纳的项目，即不属于该税种的征税范围的项目，而不是减税或免税的项目。比如，《关于体育场馆房地产税和城镇土地使用税政策的通知》第二条规定，经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：向社会开放，用于满足公众体育活动需要；体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展；拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。　　纳税人对特殊情况可以减免税的项目应当及时提出申优惠，符合条件的用于体育活动的房产，可以免征房产税和城镇土地使用税。　　分别核算应税与非应税项目　　按照房产余值计税的情况下，不构成应税房产的部分尽量分开核算，不计入纳税基数。　　纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。从值计税的情况下，计税房产原值包括房产、土地的价值，不构成房产的建筑、占用的土地，也就不计算房产税。　　具体操作时，需注意将应税项目、非应税项目独立核算，应税项目，应按规定计入纳税，避免滞纳金、罚款；非应税项目不计算房产税，避免多缴税。对于常见不构成房产的非应税项目，计算房产税时应注意剔除。　　不构成房产的项目通常包括：独立于房屋之外的建筑物，如：围墙、道路、绿化、景观、停车场、露天游泳池、喷水池等；可随意移动的或独立于房屋之外的各种设备、软件系统，如：室外消火栓、室外给排水设施，计算机网络系统等；不属于房产原值的工程部分的费用，如：相关的设计费、检测费等；房产进行评估增值的，仍按照历史成本即调整前的房屋原价计算缴纳房产税；特殊土地价值：非应税房产分摊的土地价值、划拨取得的土地、租地建房的土地租金。　　分别核算兼营行为　　纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。　　纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。　　试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率；兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率；兼有不同税率和征收