鲅鱼圈楼盘调研的总结 .docVIP

鲅鱼圈楼盘调研总结 鲅鱼圈区基本情况 营口市鲅鱼圈区又名营口经济技术开发区（一个机构两块牌子），简称营口开发区。鲅鱼圈区属于行政区划范畴，而营口开发区属经济范畴。鲅鱼圈区位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾。全年实现地区生产总值500亿元，同比增长（下同）25%。规模以上工业产值720亿元，增长30.8%。全社会固定资产投资（新口径）200亿元，增长21.2%。实际利用外资3.8亿美元，增长26.7%。出口创汇15.6亿美元，增长41.8%。全口径财政收入47.6亿元，增长39.1%。般预算收入40亿元，增长46.5%。城镇居民人均可支配收入2.1万元，增长13%。农民人均纯收入1.1万元，增长12%。各项主要经济指标保持营口地区首位、位居全省100个县区前列2012年全区主要发展目标是：地区生产总值600亿元，增长20%。规模以上工业产值860亿元，增长19.4%。区属固定资产投资（新口径）240亿元，增长20%。实际利用外资5亿美元，增长31.6%。出口创汇17.2亿美元，增长10%。全口径财政收入57亿元，增长19.8%。一般预算收入50亿元，增长 25%。城镇居民人均可支配收入2.5万元，增长15%。农民人均纯收入1.3万元，增长14%。目前，鲅鱼圈区（营口开发区）行政区划面积268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个街道，33个社区，50个自然村。常住人口50万。东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。现在的哈大高速铁路将使鲅鱼圈的交通更为便利。全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场/月亮湖、山海广场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。—6400元之间，各楼盘根据地理位置的不同和项目品质不同以及建筑形式不同，价格有所差异。产权车库价格区间约为9-15万元/个。物业费约为1.5元/㎡左右，电梯费和物业费捆绑收取。 该区域主要开发为住宅，商业，多数楼盘拥有自己的会所，但是实际应用并不大，主要依靠周边已有配套资源。 各楼盘基本都设置了地下停车场，地上停车位，停车位数量与楼盘住宅户数比例较低。 该区域楼盘户型从1室户到4室户，面积指标在52㎡—173㎡均涵盖，其中面积以2室户和3室户为主，面积指标主要集中在58㎡—160㎡之间。约占开发量的85%。超大户型在别墅和跃层上体现。该板块目标消费群体包括投资型需求群体、改善型需求群体、刚性需求群体和少部分度假需求型群体；从地域划分主要分为：黑龙江省客户占40%，辽宁周边区域占20%，本地占20%。 物业公司多为开发商所建物业公司，经验以及管理模式落后，能满足基本需求，多数都能重视物业能带来的品牌效益，服务水平总体看来一般。 楼盘销售情况现阶段普遍较慢。特别从2011年开始，销售非常缓慢，除大政策影响外，跟本地的固定人口数量以及外来投资者观望态度明显有关。从分期建设楼盘来看，多数在2011年之前开发的组团都已经销售至尾盘，在2011后开发的新组团都还在销售，销售率基本可以达到50%。 从物业销售的分类分析来看，多层、别墅的去化率好过小高层，而小高层的去化率好过高层，2室户型要好于其他户型。此版块营业用房去化率较高。 中部行政金融板块 该板块以区政府和日月大道（金融街）为代表的行政金融核心，板块内包括区政府、八大银行（在建）、国税局、公安局、检察院、市民服务中心、沃尔玛（在建）、图书馆、大剧院、月亮湖公园、中粮大厦等，以上配套步行均可到达，另外其他学校和生活的配套相距也不是很远。板块内多条公交线路，出行方便。此板块多以便利的行政办公条件、舒适的生活条件、浓厚的金融气氛作为卖点。 因板块内所建项目多在金融街（日月大道）南北两侧，在建筑格局上，临金融街一侧以大型商场，办公写字楼、酒店和大型商场为主要建筑，以此围合，中间住宅均为南北摆放。此板块所建项目容积率较高，不太注重景观绿化的打造，多数依靠周边的环境资源。小区都是封闭式小区，采用人车分流。娱乐设施，依赖周边配套。 产品多以小高层，高层为主要建筑形式，只一家有多层和底层。建筑风格多为现代主义风格。结构形式为框架剪力墙结构。1梯2户，3户。营业用房多为一二层连体，上下格局基本一致，均在售，且开发商无招商方式运营。 此板块均价在5000元/㎡—5500元/㎡之间，湖海假日楼盘的价格偏高均价在6400元/㎡，车库价格都未定价，物业费用为1.8元/㎡，和电梯费以捆绑的形式收取。 开发