商业地产房地产基础知识.pdf

房地产基础知识 房地产基础知识 –房地产基本概念 –房地产市场 –规划基础知识 –建筑基础知识 –商业地产基础知识 房地产基本概念 –房地产 –土地概况 –房地产类型 –与建筑业的关系 –房地产分类 –房地产开发流程 –房地产特征 –房地产开发的经营 –房地产权利 风险 –房地产业  房地产 –房产+ 地产 ；其在物质上是由土地及土地上的建 筑物和构筑物构成的 –房产：房屋及其产权的总称 –地产：土地及其权利的总称 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期 的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占 用的土地的使用权 房地产类型 –生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 –毛地：是指具有一定城市基础设施，但未进行拆迁的可用于 建筑的土地 –熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接进行 房屋建设的土地 –在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房 地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年 –现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地 产，它可能是新的，也可能是旧的 房产的分类 –住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 –生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括 工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 –办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日 常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 –商业用房：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相 馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 –其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、 宗教用房等等。 房地产特征 –房地产位臵的固定性 –房地产地域的差别性 –房地产的高值耐久性 –房地产的保值增值性 房产所有权 –也叫房屋的产权：是指对房屋全面支配的权利 –内容包括： • 使用权：对房屋的实际利用权力 • 占有权：通常由所有权人行使，但有时也由别人来行使，这就 是所有权与使用权分离的情况 • 收益权：是指房主收取房屋财产所产生各种收益 • 处分权：是所有权中一项最基本的权利 大产权VS小产权 –大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。 大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收 益收成 –小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的 本质区别在于土地使用权 –通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大 产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权” 大小产权的几种说法 –第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小 产权 –第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证 的，由乡镇政府发证书的叫小产权 –第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫 “大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权” 乡产权房屋优势与风险并存 –从房屋价格看，乡产权房价格只有同样位臵商品房价格的40%至60%。