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丽水花园项目市场调查初步营销建议 宏观经济环境分析 2000年以来武汉国民经济明显好转，随着国家西部大开发的进一步深入，武汉作为承东启西的特大中心城市，区位优势凸现，经济发展迅速，在经济大环境的影响下，武汉市房地产市场迎来了又一个春天。2000年武汉市地产开发新开工面积493.11万平方米，较上年增长10%，其中住宅新开工面积达451.86万平方米，比上年增长9.79%;房屋竣工面积为454.11万平方米，住宅竣工面积为377.31万平方米，分别比上年增长2%和8.6%。2000年武汉市商品房销售十分火爆，上半年曾一度出现销大于产的良好局面，销售的增幅大于竣工的增幅。统计显示，全年销（预）售商品房（含出租）达398.94万平方米，比上年增长60万平方米，增幅达17.46%。其中销售现货商品房303.76万平方米，预售商品房95.18万平方米。共回笼资金60.2亿元，比上年增长16.31%。2000年政府降低相关税费，在政策上大力支持房地产市场，金融机构也降低门槛，使许多潜在的市场需求变成了有效需求，特别是带动了一些经济承受能力较低的地区房地产 市场的发展，如东西湖地匹，汉阳及沌口经济技术开发区，商品房价格一路上涨，其涨幅位列区域房价上涨之首。在市场趋旺的形势下众多开发商一哄而上，市场竞争异常激烈。 2001年武汉市政府加大城市规划力度，加强基础设施建设，许多大型民心工程相继动工。在城市规划的带动下，地产开发更是如火如荼，新项目开发是遍地开花。武昌、汉口、汉阳新楼盘如雨后春笋，新推项目之多为近几年之最，仅上半年就推出近二十个楼盘，如新华家园，新新花园，福星惠誉花园，东龙世纪花园，凤凰世纪家园，嘉禾园，锦绣豪园，武汉数码港等。据统计资料显示：2001年上半年武汉市房地产开发投资人19.12亿元，.51%；全市房地产开发施工面积达1016.3万平方米，其住宅新开工面积达167.3万平方米，增幅高达54.96%。从一季度我市房地产开发形势来看，完成投资110亿元，房屋竣工面积500万平方米，空置商品房持续增加。新推楼盘物业档次品质越来越高，规模也越来越大，开发商开发理念越来越先进，市场同质化竞争日益激烈。房改实施以后个人成为购房的绝对主力，消费者在楼盘个性化需求上要求日益提高，同时消费者购房越来越理性。 目前武汉市房地产市场处在一个战国时期，各大开发商抢滩武汉市场，使原本竞争激烈的房地产市场更是水深火热。各大开发商竞相争夺郊区房地产市场的开发，环境成为开发商最关注的因素。虽然武汉市房地产消费需求增长较快，但市场供应量的涨幅远远超过了需求的增长，供需矛盾非常突出，各开发商面临的市场环境异常严峻。但不同的区域市场有不同的市场环境，开发商只有准确把握市场脉搏，市场定位准确，并有针对性的进行营销策划，把握好开发过程中的每一个环节才能够顺利实现开发目的。 第二章 汉阳地区商品住宅市场状况 一，区域概况 汉阳地区传统上属于工业区，因国有大中型企业经营状况不是很景气，整个区域经济承受能力较低。在武汉市政府未来城区规划中，汉阳区被列为武汉市山水园林城市建设的试点区域，可望以房地产业旅游业为龙头，带动其它经济产业的发展。 随着江汉桥，月湖桥，江汉三桥，长江三桥的相继开通，汉阳与汉口，武昌的交通日益便利，整个交通条件得到很大改善。区内有动物园、归元寺、古琴台等旅游名胜点，在优化居住环境的同时，给区域内居民提供了更多的休闲娱乐空间。随着区域经济的发展，汉阳区的通讯设施、水电、煤气等配套日趋完善，商场及超市等商业网点不断增多，生活配套设施日益完善。 汉阳地区的自身条件为区域房地产的开发奠定了基础。 二，区域房地产开发现状 汉阳作为武汉三镇之一，有其自身的历史和文化背景，其经济发展水平相对较低，居民平均收入水平低，购买力差，其商品住宅市场价格总体偏低，从长远来看，商品住宅价格有较大的上涨空间。 汉阳地区的房地产开发总体可分为二块：汉阳老城区和沌口开发区。 沌口开发区近几年随着开发区的迅猛发展，房地产业也发展迅速，目前已开发住宅规模达50万平方米。区域内住宅开发项目主要是多层公寓，湖边别墅，高层住宅仅有金湖公寓。目前开发区内，在售楼盘主要有香榭丽舍，金湖公寓、东方花园、绿岛花园、天鹅湖山庄、松海苑、锦绣豪园等几个项目。其中绿岛花园中有两块地对外转让，后建成奥林苑和格林苑。格林苑也成为康师傅集团高层员工住宅小区。开发区楼盘有二个特点：一是规划较好，楼盘都注重环境建设，小区绿化建设好，价位便宜，现随着人气上升价位逐步走高：多层公寓价格在1300元/平方米左右，其中香榭丽舍目前均价已超过1600元/平方米，别墅开盘价格在2000元/平方米以上。其二是多层住宅，湖边别墅销售状况普遍较好，但实际入住率较低。分析空置率高的原因主要有两种：一种是客户在市内有住房，家