2009中原某县城操盘全记录.docVIP

2009中原某县城操盘全记录2009年,刚过了年,偶然在老家的电视上看见有个项目找销售经理,就想过去试试.那个项目实际情况很糟糕,位置不好,不在市区,不在郊区,交通比较便利,主要是在项目门口有人们都忌讳的东西,.总占地也有好几十亩呢,在这位置不知道为什么老板会想起来开发房地产,真晕,没办法.好多朋友都建议说不要去了，不要去,去了你要丢份的.可后来我也不知道为什么就去了,是想挑战一下自己,还是说有别的原因,我也说不清楚.那么就开始一点点的记录我的一个人的操盘过程吧.该项目总占地80亩,但地块是斜的,我刚接触的时候规划也刚刚有点样子,里面只要是能用上的地方摆的都是房子,开发商把这里规划成了一个高档的别墅区,可县城的人对这里的位置根本就不感冒,这里唯一的称的上卖点的就是门口有个广场.总之情况很糟糕,从08年9月开始接待客户,约200多组吧,销售人员把售楼部都当成恋歌房了,天天在那里约会,唱歌,项目的推广也没有弄,开发商说弄了，已经发了好几百张单页了,我无语.总是情况很是糟糕,项目没有定型,销售人员水平跟不上,,,,,,情况糟糕的一团乱,没办法,跟着开发商干,一点点的弄吧.02月18日,正式开始上班,第一任务就是先市场调研, 开发商一开始就把这里别墅定为高端的,价格先不说,但是面积就够大的,350~430的,这种户型在一个人口众多,不讲求生活品位的县城简直是过多的浪费,经过努力,面积最终确定为240~340,里面的房子太多,缺少可以提成产品品质的东西.我建议:一,在入口处设置入口花园,取消两座别墅的位置,二,在小区中心位置设置中庭花园,来带动后面位置的销售.三\楼座位置命名上,以吉祥富贵等来命名巷道. 开发商是第一次做房地产项目,以前就根本没什么经验,无非就是找几个所谓的业内的专家过来指点一番,项目无非就是在去年的冬天挖了几个坑,放在那里都好几个月了没一点的动静.有一个项目副经理私下里对我说,咱们老板,不愿意花钱,你看,找的帮忙的专家都是不要钱的,要钱的事你就别说,说了就是几十块钱的事也不让花........没办法,事情进行起来总是很难的,把眼下需要弄的事给归下类,销售们对公司有抵触情绪,觉得老板家的人太抠门了,也没一点精神,上班的时候东倒西歪,没一点规矩.没办法象让她们听我的就得让她们三个服我,于是,就让她们逐个讲户型,每个人讲的时间都不到5分钟,时间太短了,于是,还是我还来给她们师范一下吧,我把户型给讲了二十多分钟,她们这次可得另眼相看我了,呵呵,销售们老是说没文件夹,没工装,没工牌,没名片没稿纸,,没有笔,,,,,,,售楼部是简易房,,,,墙上就贴了几个图纸,,放了沙发,然后还有几个看上去格格不入的桌子椅子,一切都很糟糕,盘点了一下,手头急需解决的一:士气,鼓舞士气才能把工作一点点的进行下去,缓和一下她们和开发商的敌对情绪办公文具:让她们手上有了东西才能心理稍微的平和一点,人员:她们三个都是老员工了,经过几天的观察觉得她们有些,,,有些油了,决定再增加一个人,一是通过新人来带动她们的积极性,再者,通过培训新人,也能间接的培训她们一下(窃以为比直接教育她们的方式要好的多)售楼部包装的问题:把图纸赶紧弄下来,再弄个喷绘墙,没沙盘也得给我有点气氛.估算一下:买办公用品180元左右售楼部包装,3个展板和喷绘也就是500块钱,人员招聘的问题需要向老板申请不管怎么说,老板再怎么扣,这些东西是必须弄的,为了循序渐进,还是先从花钱少的来吧,先去买办公用品了..当然有下文了，在下这几日正在努力的努力的努力的寻找工作，故不能经常上网，昨天下雨了，日食也没看成，哎！~一段一段的些吧，本来想给标题定个含蓄点的名字的，可现在没办法改了，还是接着写吧。在我向老板汇报过目前的需求后，老板同意买办公的东西了，而接下来就是找项目经理要钱了（项目经理和老板是亲属关系，所以他什么都替老板考虑，当然还包括这几块钱的东西。每次他来售楼部，我说让买那里办公的东西，总是今天推明天，或者就是几天几天的，在经过了半个月的时间后，东西也终于买了。售楼部内的包装也该解决了。在这里介绍下市场的形势与我的对策吧，这样的一个项目，前面介绍的不是很详尽，在不暴露项目机密情况的前提下尽量与朋友们分享吧，项目在当地就其规划、产品位置等综合因素考评来看，充其量只能算个中等水平。在当地除了那些街头的“卖地，几分几分”之类的小产权房，市场上还有这么几家对手：对手一：2006年开盘销售多层，销售态度级为强硬，而且销售的能力较强，一期、二期已销售完毕，加上三期正在销售的，估计已完成销售900套的任务了。在当地属一个强劲对手了。对方的四期就是多层与别墅。加上市场主要影响力较大，客户积累量较多，我们无