浅析房产税制改革对房地产价格的影响.doc

浅析房产税制改革对房地产价格的影响 1、相关定义 1.1、房地产税制相关概念 1.3.1 房地产税及房地产税制的概念1.3.1 房地产税及房地产税制的概念 房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种,是房地 产开发、经营过程中,房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产,就其物 质形态看,有三种表现形式:房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系,房 地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收,即各种房屋税; 单纯以土地价值或收益为课税对象的税收,即各种土地税;以房地产价值或收益 为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房地产税收,既包括对土 地本身及其提供的服务课税,也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物 课税。房地产税收,简单的讲,是指直接或间接以房地产为课税对象的各种税收 的总称。 房地产税制即房地产税收制度,是指针对房地产业发展的特点,在房地产各 环节设置了各种不同的税种对房地产行业进行宏观调控,所有这些税种的总和即 构成了一国的房地产税收制度[11]。 1.2、物业税的概念 2003 年 10 月党的十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题 的决定》中明确提出:”实行城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规 范的物业税,相应取消有关收费”。从此,”物业税”从一个陌生的术语变成了备 受关注的热门话题。”物业”一词源于香港和东南亚,如何定义物业税,目前主要 观点有二:中国财政部相关负责人将其定性为房产保有阶段的一个税种,由现行 的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并而成。另一部份学者将其定义为 是税收体系中与所得税、流转税、资源税等税类并行的一类税种的总称,是对纳 税人拥有或支配的、税法规定的应税财产就其数量或价值额征收的一类税收的总 称。本论文采用的是第一种观点,即将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使 用税合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,实现税种的简化和内外税制 的统一。 1.3、房地产价格的基本概念和构成 房地产价格有两大组成部分,一是地产价格,二是房产价格,二者相互联系、 相互影响、相互制约,共同形成一个有机的整体。其构成按照不同的分类方法大 概有如下几种。按销售对象分为:外销商品房价格、内销商品房价格;内销商品房 价格又分为:商品房价格、经济适用房价格、廉租房价格;按交货期限分为:现房价 格和期房价格;按用途分为:工业用房价格、商业用房价格、住房价格、事业性用 房价格、军队用房价格;按出售方式分为:出售价格、出租价格。下面对几类主要 的价格形式进行辨析。 1.4、呼和浩特市房地产市场土地挂牌出让政策相关概念及研究必要性 和浩特市现行土地挂牌出让政策介绍 2002年内蒙古自治区呼和浩特市国土资源局试行了土地储备制度并推行了土地招 标拍卖出让。根据《呼和浩特市人民政府关于垄断土地一级市场,实行统一规划、统一 征地、统一收购、统一供地、统一审批的决定》,全力实施土地储备制度,建立土地有 形市场,增加了市政府土地收益。在供地方式上,除国家法律法规所规定的及市委、市 政府决策的外,一律以出让方式供地,并大力推行土地招标拍卖。 2.呼和浩特市土地收购储备拍卖中心介绍 呼和浩特市土地收购储备拍卖中心成立于2002年4月,性质为事业单位,中心主 要承担市区内国有土地的收购、储备、供应工作。 . 2004年10月24日,经市委书记办公会议研究决定,将原属市国土资源局的市国有 土地收储拍卖中心,整体划转为市人民政府直接管理的呼和浩特市土地收购储备拍卖中 心,为正处级全额拨款的事业单位,其职能是代表市政府履行垄断呼和浩特市区内的土 地一级市场,对国有土地采取招标、拍卖、挂牌的方式进行出让,实现土地统一规划、 统一收购、统一储备、统一征收、统一出让,从而建立公开、公平、公正和规范有序、 高效运转的土地市场运作机制。 中心为加强土地出让政策规范化,严格规范土地收购、出让、规划管理程序,建立 健全了一系列土地出让制度,特别是2005年2月22日呼和浩特市人民政府关于印发《呼 和浩特市土地储备实施办法(试行)的通知》(呼政发[2005] 10号)的出台对收储中心 的职能做了明确的界定,为呼市土地市场的交易和规范提供了有利的政策指导和法律依 据。 2005年,市土地收购储备拍卖中心共挂牌出让国有土地使用权五个批次,共成交土 地63宗,成交土地面积约8800亩,成交总金额近34亿元,上缴财政8 . 8亿元。通过2005年的:[:作,市土地收储屮心为政府加强对土地市场宏观调控,规范土地 交易行为,完善上地市场秩序,支持城市发展建设,发挥社会经济效益,走上了一个良 5 内蒙古大学公共管理硕士(MPA)学位论文 好的循环发展轨道。 3. 土地挂牌出让旳概念与特点 挂