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第一章 市场调研与分析报告
1.1?项目用地周边环境分析 1.1.1?项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及红线图 土地规划使用性质 七通一平现状 1.1.2项目用地周边环境调查 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 1.1.3地块交通条件调查 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 1.1.4周边市政配套设施调查 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 娱乐休息设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响
1.2??区域市场现状及其趋势判断 1.2.1宏观经济相关因素运行状况 1.2.1.1国内生产总值： 1.2.1.2房地产开发景气指数 1.2.1.3国家宏观金融政策： 1.2.1.4固定资产投资总额： 1.2.1.5社会消费品零售总额： 1.2.1.6中国城市房地产协作网络信息资源利用 1.2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 1.2.2.1项目所在地的居民住宅形态及比重 1.2.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 1.2.2.3政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 1.2.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 1.2.3项目所在地房地产市场总体供求现状 1.2.3.1项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 1.2.3.2项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 1.2.3.3商品住宅客户构成及购买实态分析 1.2.3.4各种档次商品住宅客户分析 1.2.3.5商品住宅客户购买行为分析
1.3SWOT（深层次）分析 1.3.1项目地块的优势 1.3.2项目地块的劣势 1.3.3项目地块的机会点 1.3.4项目地块的威胁及困难点
1.4 1.4.1类比竞争楼盘调研 1.4.1.1类比竞争楼盘基本资料 1.4.1.2项目户型结构详析 1.4.1.3项目规划设计及销售资料 1.4.1.4综合评判 1.4.2项目定位 1.4.2.1市场定位： 主力客户群定位 1.4.2.2功能定位 1.4.2.3建筑风格定位
1.5 1.5.1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 1.5.1.1商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 1.5.1.2可实现价值决定因素： 1.5.1.2.1类比土地价值 1.5.1.2.2项目可提升价值判断 1.5.1.2.3价值实现的经济因素 1.5.2项目可实现价值分析 1.5.2.1类比楼盘分析与评价 1.5.2.2项目价值类比分析：
1.6 1.6.1均价的确定 1.6.1.1住宅项目均价确定的主要方法： 1.6.2项目中具体单位的定价模拟 1.6.2.1商品住宅定价法： 1.6.2.2各种差异性价格系数的确定： 1.6.2.3具体单位定价模拟
1.7 1.7.1项目经济技术指标模拟 1.7.2项目首期成本模拟 1.7.3项目收益部分模拟 1.7.3.1销售收入模拟： 1.7.3.2利润模拟及说明： 1.7.3.3敏感性分析：
1.8 1.8.1项目风险性评价 1.8.2资金运作风险性 1.8.3经济政策风险
1.9.1影响项目开发节奏的基本因素 1.9.2项目开发节奏及结果预测 1.9.2.1项目开发步骤 1.9.2.2项目投入产出评估 1.9.2.3结论
2.1??总体规划 2.1.1项目地块概述 2.1.1.1项目所属区域现状 2.1.1.2项目临界四周状况 2.1.1.3项目地貌状况 2.1.2项目地块情况分析 2.1.2.1发展商的初步规划和设想 2.1.2.2影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 2.1.2.3土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避 2.1.2.4项目市场定位下的主要经济指标参数 2.1.3建筑空间布局 2.1.3.1项目总体平面规划及其说明 2.1.3.2项目功能分区示意及其说明 2.1.4道路系统布局 2.1.4.1地块周边交通环境示意： 2.1.4.2项目道路设置及其说明： 2.1.5绿化系统布局 2.1.5.1地块周边景观环境示意： 2.1.5.2项目环艺规划及说明： 2.1.6公建与配套系统 2.1.6.1项目所在地周边市政配套设施调查 2.1.6.2项目配套功能配置及安排 2.1.6.3公共建筑外立面设计提示： 2.1.6.4公共建筑平面设计提示： 2.1.7分期开发 2.1.7.1分期开发思路 2.1.7.2首期开发思路 2.1.8分组团开发强度
2.2 2.2.1项目总体建筑风格及色彩计划 2.2.1.1项目总体建筑风格的构思 2.2.1.2建筑色彩计划 2.2.2建筑单体外立面设计提示 2.2.2.1商品住宅房外立面设计提示： 2.2.2.
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