江郡华府可行性研究报告-三期：江郡华府，一度排名武汉热销榜第二的楼盘.doc

江 郡 华 府 可 行 性 研 究 报 告 编制公司名称:武汉泰祥房地产有限公司 完成日期：2010年5月12日 目 录 第一部分 项目总论 一、项目概况 二、项目性质及主要特点： 1、地理位置 2、周边配套情况 3、地块形状 第二部分 项目背景和发展概况 一、项目背景和发展概括 第三部分 项目市场投资环境和市场研究 一、项目市场投资环境 二、区域房地产市场分析 三、消费者调研 第四部分 项目选址及建设条件 一、项目选址 二、项目建设条件 1、周边配套情况 2、地块形状 第五部分 项目地块环境经济评价与分析 一、项目地块解析 二、重点竞争楼盘比较 第六部分 项目地块SWOT分析与应用 一、机会分析： 二、威胁分析： 三、优势分析： 四、劣势分析： 五、SWOT分析总结： 第七部分 项目定位及项目评估 一、项目目标客户定位 二、项目产品定位 第八部分 户型评价与选择 一、项目户型配比建议 二、项目户型配比比较 三、项目建筑风格定位 第九部分 对项目的价格定位 一、项目的价格定位 第十部分 建设工程规划与安排 一、本项目项目建设规划 1、建设方案规划 2、结构设计 3、给排水设计 4、排水： 二、建设方式及进度安排 1、建设方式 2、进度安排 第十一部分 投资估算及资金筹措计划 一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算） 二、资金筹集及使用计划 第十二部分 销售及经营收入测算 一、项目销售收入估算表 二、预计利润表 三、项目现金流量表 四、借款偿还计划 第十三部分 建设项目的财务评价 一、获利性评价 二、盈亏平衡分析 三、投入产出分析 四、偿债能力分析 五、财务评价结论 第十四部分 项目存在风险和对策 一、政策影响的风险 二、市场环境的风险 三、运作管理的风险 第十五部分 可行性研究报告结论及建议 第十六部分 附录 第一部分 项目总论 一、项目概况 项目名称：江郡华府 建设单位：武汉泰祥房地产开发有限公司 项目位置：该项目位于文化路以东、外贸大桥良种猪场内，东面有200亩荷花塘环绕，南面为谭鑫培湿地公园，西面武汉市江夏区政府即将动工迁入（本项目正对面），轻轨在本项目的道路附近也有站。 规划用地性质：居住用地，商业用地； 规划用地条件：容积率2.47； 投资总成本：7.2亿人民币； 建筑总面积21.86万平方米，其中地上建筑面积约17.77万㎡，地下及半地下建筑面积1.17万㎡； 土地使用权出让年限，商业用地40年，住宅用地70年。 二、项目性质及主要特点 1、地理位置 该项目位于文化路以东、外贸大桥良种猪场内，东面有200亩荷花塘环绕，南面将建一个公园，西面武汉市江夏区政府即将动工迁入（本项目正对面），轻轨在本项目的道路附近也有站。 2、周边配套情况 由于本项目所在地是靠江夏区行政办公用地，配套设施相对比较完备，交通便利，为项目提供了良好的环境。 3、地块形状 该宗地为东西走向，呈梯形状态，总净用地面积89625平方米,东西宽300米,南北向最宽约415米,场地已全部平整，是建设用地的极佳之处，根据我司的现场调研及参考项目周边楼盘情况，本项目地质条件正常，完全可以达到建设高层住宅的地质要求。 第二部分 项目背景和发展概况 项目背景和发展概括 宏观环境分析 首先.我国改革开放到现在已经经历了近30年，这30年中国经济增长成就全球瞩目。国内外很多权威专家普遍认为，中国经济从一枝独秀到引领群雄,高速增长将一直会持续下去,少则20多年,多则半个世纪。 我国不仅人口多，劳动力多，区域发展的回旋余地也非常之大。中国的城市化现在处在加速期，城市化率每年以1.38%至1.4%速度加速，专家认为，一直到2015年左右，中国的城市化会持续加速。城市化加快将会带来庞大的投资需求，也会带来庞大的消费需求，会促使中国经济持续保持高速增长的势头。 其次，中国经济增长将从前20多年更多依赖资源特别是依赖自然资源和简单劳动力资源，今后逐步过渡到人力资本水平提升和结构升级。从每年新增就业人群中我们可以看到，每年大学生毕业增长非常快，加上研究生、国外留学回国人员和其他培训人才，知识型人才比重正以一个较大速度快速增加。这不仅带来了劳动力队伍数量的增加，更重要的是人才质量的快速提升。而这将会带给中国经济增长很大的张力和潜力。 第三，北京奥运，对中国经济和世界经济均有巨大影响。在当前世界经济总体趋缓，美国经济下滑、日本经济停滞、欧洲经济前景不明朗的背景之下，2008年奥运会在中国举办，毫无疑问其将产生的巨大的奥运经济效应，不仅是对中国经济，而且对整个世界经济的回升都将具有举足