第05课：赢商共享-南宁航洋国际城整体营销战略_航洋国际城项目.docVIP

航洋国际城 整体营销战略 宝资通项目咨询有限公司 二OO四年月 前言 古人云：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！ 本战略制定，主要明确航洋国际城项目营销工作正式启动前，项目整体营销战略的预先计划和部署，使营销工作具有前瞻性，抢占市场先机，奠定销售胜局。 同时，本项目整体营销战略目的主要明确项目营销战略重点和方向，销售周期和任务目标，销售价格控制、销售预测、项目推广战略及成本预测等。以期对项目营销工作整体把控，使营销工作具有预见性。 目录 项目概述 项目营销背景 整体营销战略 项目销售周期和任务目标 销售价格控制 销售预测 项目推广战略及费用预测 结论 项目概述 1.1 航洋国际城位于民族大道东段，面对南宁国际会展中心，占地54008.27㎡，总高28层，总建筑面积394955.12㎡（其中地上268298.13㎡、地下126656.99㎡）。为集商业、写字楼、酒店、公寓四大功能于一体，附带大型停车场、休闲主题广场等其它功能的国际化大型建筑综合体。 2项目具体经济技术指标如下： 项目 单位 数值 总用地面积 ㎡ 54008.27 总建筑面积 ㎡ 地上 268298.1 ㎡ 地下 126657 其中 酒店 ㎡ 地上 34038.2 ㎡ 地下 5656.15 服务公寓 ㎡ 地上 50538 ㎡ 地下 517 写字公寓 ㎡ 地上 49945 ㎡ 地下 525 写字楼 ㎡ 地上 37286.34 ㎡ 地下 544 商场 ㎡ 地上 95282 ㎡ 地下 35397 配套设施 ㎡ 地上 1199.59 ㎡ 地下 84.17 容积率 　 4.97 绿地率 % 33 建筑密度 % 40.58 项目营销背景 城市发展背景 随着南宁作为东盟永久性会址的确定，中国—东盟（10+1）自由贸易区的启动，南博会招商工作紧罗密鼓进行，作为西部大开发中唯一同时具备沿海沿边优势的省区，广西正好处在东亚经济圈的中心位置，处在中国—东盟统一市场的中心，给广西带来了千载难逢的发展机遇。 南宁作为广西的首府，牢牢的抓住其位于中心区位的优势，着力构建中国进军东盟的“桥头堡”，努力使其发展为区域性国际化中心依托城市。 作为区域性国际化城市，南宁急需能代表国际化城市的标签，全力打造城市新形象。在此契机中，造就了项目发展的良好外部环境空间，航洋国际城应运而生。市场发展背景随着东盟商机凸现，政府“136”工程进一步深化，南宁整体投资环境得到全面提升，基础设施投资力度加大，公建配套逐步完善，全区、全国乃至全球的投资目光齐聚南宁，南宁将成为新的投资热土，市场孕育着巨大商机投资热土的形成，众多企业、商家纷纷进驻抢占东盟“桥头堡”，势必引发对写字楼、公寓、商场等物业的市场需求，将会大大刺激本土楼市全速发展项目发展背景 航洋国际城是以前瞻性的国际化设计理念，“打造中国西南第一城”为目标的中央形象区国际化大型建筑综合体。它的出现将使城市CBD繁华地段东移，使之成为沿民族大道进入CBD第一道亮丽景观，树立中央形象区的国际化地标。 航洋国际城采用最先进的城市建筑综合体现代设计理念，集甲级写字楼、商务公寓、超五星级酒店、约10万平方米中央购物商场于一体。这样一座超大型、多功能、现代化的建筑综合体，将以其宏大的建筑体量，富有时代感的出色立面造型，极富创新精神地共同营造出象征南宁城市经济崛起、社会繁荣进步的中央形象区。它的建成，不仅仅是南宁CBD形成的标志，更是对提升南宁的国际化都市形象，提升城市对外交流服务的水平，推动城市的区域经济活动起到重要的作用。 凭借城市发展的绝好机遇，项目以其齐全的多功能配置、国际化的品质，先进的国际化管理，必将能满足日益增长的市场需求，同时为城市国际化进程打造一个优越的市场平台。 项目目标客户群体 资本中心（写字楼）目标客户 写字楼采用大柱距、开放式国际商务办公模式，适合于整层销售（或根据客户要求划分销售，最小划分面积为300㎡），由于销售单价较高，客户一次性购买成本投入大。从物业自身的特点和营销策略分析，已经对购买写字楼的目标客户进行划分，且根据金融政策，购买此类物业银行不提供按揭贷款，更对购买此类物业的目标客户群体自有资金实力提出了更高的要求。 为此，此类物业的目标客户一般来自于综合实力雄厚的国内著名、知名企业和外资企业，以及本土自有资金实力雄厚的民营企业，个人购买可能性极小。 同时，由于现阶段国家宏观调控政策和金融政策的影响，在项目前期，目标客户购买写字楼的可能性较小，现阶段此类物业的销售暂不考虑。 恒富中心（写字公寓）目标客户 写字公寓销售面积在70㎡～100㎡左右，从其物业形态分析，其购买成本较小，适合综合实力较弱的企业和专为大型