大东区防护林地块定位报告20130717.pptx

;项目定位分析;项目目标分析 项目本体分析 项目客户找寻;项目开发目标;项目本体分析;地快位于沈阳市大东区二环外，属于东北大马路板块外延区域。隶属城市规划的主城范围;商业配套——属于新兴房地产开发版块，大型国瑞汽配城正在开发建设中，常规大型零售商业业态匮乏，以社区型商业为主。 教育配套——医科大学东校区位于项目东南部，东新小学、东山咀小学位于项目南部。 医疗配套——周边东陶医院、华阳医院、大东区第六人民医院。 市政规划——大东区政府北迁，带来发展利好。;大东区抢抓全市区划调整重大战略机遇，形成了汽车城总规划面积50平方公里的“四区一带”总体格局。 沈阳汽车城以华晨金杯、华晨中华、华晨宝马、上海通用北盛为整车生产核心，力求牵动全省乃至全国汽车工业发展；以沈阳经济区八城市为依托，建立差异化、立体式、多功能、全方位汽车城配套体系。; 区域内商品房开发主要集中在二环以内，2012年随龙湖紫都城开盘销售，突破二环开始向二环外发展；本地块所属位置处于地产开发的末梢。 东北大马路板块日渐成熟，逐步东拓，项目地块直接承接外溢客户，发展潜力较大。;项目占地10.7万㎡，规划建筑面积26.7万㎡，属于中等规模楼盘。;项目四至及现状;项目本体属性;客户找寻;项目属性：二环外，产业区，地产开发末梢，中等规模楼盘;地块北部存在一定的客户基础，主要以原有大东区农民（王家沟、赵家沟等），以及现存的木材厂，钢材厂工人。;北部城郊客户本身收入水平低，对房价敏感度高，开发商无法实现利润要求;项目地处厂区，大量产业工人和城市原住民提供了坚实的地缘客户基础。 周边工厂扩建，产能提升，产业工人不断增加，板块市场容量不断扩大。 地块资源景观优势显著，在板块市场内具有强有力的竞争优势。;大东区汽车产业规划推动区域产业发展，带来产业人口增加，板块内市场容量不断扩大。;项目周边有华晨宝马、华晨金杯、陶瓷城等产业支持；周边有小区原住民。;2012年1月28日，华晨宝马大东工厂16万产能扩产项目召开了环评专家评审会，大东工厂产能将由10万辆/年增至16万辆/年。;区域板块内???售项目地缘性客户特征突显;板块内目前外溢客户吸附困难，板块地缘性孤立特征显著，外溢客户较少。 城市外拓，二环内土地价格增长，推动二环内房价提升，中心客受价格挤压出现自然外溢。 生态大东规划将有效提升区域形象，本案环境资源优势将提升区域吸附能力。 2010年万科进入东北大马路开始高端尝试，金地、龙湖相继进入，品牌开发商推动区域板块升级，三年内板块演变趋势显著，外溢客户出现增长。;产业支撑区域发展，GDP产值高，但是人均可支配收入低。;现阶段大东区板块辐射能力弱，随城市外拓，板块升级，市场存在显著的外溢演变趋势。;大东区房地产市场发展缓慢，区域供应量、成交量均大幅度低于其他区域。 区域发展，板块升级具有巨大的机会点;26;27;当前外溢客户主要分流方向;当前外溢客户主要分流方向;三年内板块的发展趋势？;31;中心区土地稀缺，地价提升，房价顺势提升，中心区客户受价格挤压强，客户出现外溢;地块名称;东北大马路板块发展历史;生态大东规划，将提升区域形象，增强区域吸引力；本案地块具有天然的资源景观，弥补区域景观资源差的弱点，增强区域吸附能力，有效增加项目外溢客户。;万科蓝山;现阶段板块间竞争未形成强关联；随着项目的增加，以项目为中心的辐射能力外扩，板块将相互融合，届时二环外将自然承接东北大马路的客户。;时间纬度;三年内板块存在升级演变趋势，外溢客户吸引力增强，外溢客户数量提升。;本案的客户构成;板块内地缘性客户需求以刚需刚改为主，少量投资客户存在。 多次改善 、高端需求较少。;大东区80-90㎡是成交最多面积段，且近三年比例在放大。 50-70㎡有放大趋势 100-110㎡成交占比逐年缩减;万科蓝山、金地铂悦，区域内最高端项目，主力面积在90-120㎡，总价段70-100万;区域中高端项目，主力面积在80-100㎡，总价段50-80万。;区域刚需项目，主力面积在60-80㎡，总价段在33-65万。;46;当前东北大马路板块，高端市场需求匮乏，高端客户需求相对较少，高端项目销售速度缓慢。;板块内房地产市场发展初级，存在一定的投资客户。;投资客户存在的原因;客户类型; 市场容量：东北大马路板块年均供应35万平，年均成交25万平。 客群特征：核心客群为大东区本地客户，以私营业主、企事业单位员工、华晨宝马普通职员等刚需客户居多，极少数改善客户。 产品认知：万科、金地、龙湖相继进入，开发以高层为主，区域形成品牌开发商聚集效应，整体处于中端水平。 产品特点：以高层为主，极少数洋房。 主流户型：主流一房区间为50-65㎡，主流二房区间为70-90㎡，主流三房区间为100-115㎡； 均价区间：均价高层7000