顺德陈村旧改项目可行性研究调整报告2010.pptVIP

凯旋城， 是一张凝固的名片 凯旋城 案名建议—— 我们在造一座城！ 凯旋城 成就佛山陈村的 “城市名片” A N 东临陈 村大道 旧 民 居 镇中心民居 地块价值 B C D E F G H Block分析： Block A：两河涌交汇处，景观资源相对较多，同时临近城市中心繁华商业街，居住价值、商业价值均好，可排布为中大户型产品。 Block B：靠近镇中心，城市感较强，居住氛围浓厚，同时可观南向河涌景观，但近主干道，受车辆、噪音等影响，适宜排布中小面积产品及风情商业街。 Block C：镇中心与陈村大道交汇处，昭示性强，但受下沉遂道影响，商业价值有所贬损，适宜排布公建，如幼儿园。 Block D：临近陈村大道，受车辆噪音大，居住价值最小，适宜排布社区或商业配套。 Block E/H：私密性好，具备水景观资源，居住价值最大，适宜排布中大平面产品 Block F/G：私密性较好，但西面河涌与旧民居相连，景观、视野相对较差，适宜排布中小户型产品。 地块整体居住感较好，南面、西面及内部河流可利用打造景观，南面临近镇中心及永宁街，商业价值较高。 分期开发，同步回迁，持续拉升价值 4 5 9 8 7 6 3 2 1 地块5昭示性好，私密性较好，规模较大，地块居住价值相对较高，拆迁成本较少。适宜作为项目启动区，通过内部造景，以中大平面洋房启动项目，有利于提升项目整体形象，快速变现，减少资金压力。 通过私密性、景观资源最好的地块4作为二期开发，保持快速消化，实现快速回笼，滚动开发。 地块2，临陈村大道，居住价值贬损，适宜排布中小户型产品，作为四期开发，快速走量。 地块1作为回迁补偿耕地，不予考虑。 景观资源、私密性相对较好，居住氛围较为纯粹，作为三期开发，易于实现价值拉升。 景观资源较好，适宜排布中大平面产品。 地块8延续繁华商业，打造现代都市休闲商业街，继续提升项目价值。 地块居住价值相对较低，昭示性好，适宜排布公建，提升社区配套。 分期开发思路 10 地块6、9，紧临陈村大道，昭示性好，但噪音大，居住价值较低，适宜排布社区配套或商业设施。 开发策略 前期住宅以中大户型产品为主，并放置在地块居住价值及景观价值最高的区域，建立项目整体形象，实现价值最大化。 通过打造住宅、酒店、公寓、商业街区于一体的城市综合体全面提升项目的整体价值。商业街区安排在临主干道的区域，提升商业价值。 以公园启动，打造公园园景资源，全面提升项目整体居住价值。 项目分期开发建议 一期，昭示性、通达性最好，并配有大型市政公园，地块纯粹，居住价值最高。一期以中大户型为主，建立项目形象。 方案前提： 地块中间开路，将地块划分南北两块 二期，在一期地块对面，主干道北面，位于小区中间，居住价值较高，南望公园园景。 三期，沿中间主干道开发，昭示性较好，便于建立项目整体城市感。该地块景观资源、私密性相对较好，居住氛围较为纯粹，适宜以中等户型排布。 四至五期，沿陈村大道开发，昭示性较好，适宜排布中小户型，吸引周边地区的价格驱动客户，实现快速回笼。五期兴建酒店，开始逐步完善社区配套，为后期商业的销售奠定基础。 六至七期，由西至东开发，紧邻市中心，商业价值较高，并且通过分期开发，小区成熟度的提高，该商业部分价值大大拉升，实现利润最大化的目的；住宅部分，六期有河景、园景的双重景观资源，以中大平面为主。七、八期仍针对周边价格驱动客户，以中小户型为主。 一期住宅151987.1 商业14638 二期住宅196939 商业12106 三期住宅121056 商业13053 四期住宅110537 商业4544 五期住宅25763 商业6342 六期住宅86534 商业13206 七期住宅197964 商业14458 八期住宅106753 商业25835 地块中间开路 方案优点：扩大沿街商业面，提升商业价值 容积率2.7方案 沿街商业10.4万㎡ 回迁 31.5万㎡ 分期开发面积 　 住宅 沿街商业 一期 151987 14638 二期 196939 12106 三期 121056 13053 四期 110537 4544 五期 25763 6342 六期 86534 13206 七期 197964 14458 八期 106753 25835 合计 997433 104182 二期 四期 七期 八期 五期 三期 一期 六期 酒店 3.25㎡ 公寓 8.8万㎡ 公园 公园 公园 户型配比建议 类型 产品建筑面积（㎡） 户型 套数比 面积比 套数 总面积（㎡） 住宅 60-80 2房2厅 3% 2% 404 26249 85-90 3房2厅 17% 13% 2133 170616 90-110 3房2厅N+1 22% 21% 2756 275611 110-130 3房2厅N+1 20%