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金地艺境案例分析 为了一个美好的年代 策略研究部产品案例分析 撰稿人：卢俊 交流MSN ：jimlujun@ 地段现状 不论大环境还是小环境，本案地块资源相对较弱，具 备一定抗性 1 金地艺境位于传统宝山工业园区内，属 于上海北区老牌物流聚集区，周边厂房 众多，交通较为便利，但居住氛围薄弱 金地艺境 2 大区位位于嘉定、宝山、普陀三夹板区 位内，类似于曹家渡板块，相对资源分 配较其他区域相对薄弱 宝山：上大板块 嘉定：南翔板块 3 由于货运物流车较多，整体现状较为嘈 杂 普陀：桃浦板块 拿地信息  地段现状：地段并未完全方 正，其中一部分被化为市政绿 化 九年义务制公立学校  地块位臵：相对与工业园其 动迁小区 他位臵，地块相对闹中取静， 周边配有市政教育配套 市政绿化  地块指标：商住属性地块， 09年下半年所购地块楼板价在 6300元，基于目前的市场，成 本相对低廉。 用途 土地面积 容积率 溢价率 成交楼板价 成交日期 开发商 商住 91,359.60 2 225.50% 6300 2009-9-25 金地（集团） 地块成本压力较小，未来产品锻造具备弹性空间 目前区域位臵并未有集中商品房产品，客户对区域的认知依然停留在杂乱工业园位臵 6300元的容积率给予开发商创造弹性产品的空间 『 客 地段 产品 观 性 自然资源 新进者 』 区域价值 3 1 4 2 『 社会资源 品牌 主 观 人文 服务 性 』 被动式 主动式 后期产品规划与营销打造 金地需要加强产品力塑造，并且重新定位区域价值 案例分析主轴线： 一、重塑区域价值 ——对地段的企划包装 二、金地产品力塑造 ——项目基本规划 ——建筑风格呈现 ——样板段包装 三、展示面打造 一、 重塑区域价值 企划对地段的营销包装 区域特征 区域发展阶段