土地征收及房屋拆迁的相关法律问.pptxVIP

土地征收及房屋拆迁的相关法律问题;一、土地征收及土地征用;;土地征收及土地征用的差异;立法实践的沿革;1950年6月28日中央人民政府委员会第八次通过的《土地改革法》仍沿用此种区别对待地土改措施。 1950年6月24日公布的《中央人民政府政务院关于铁路留用土地办法》第6条采用了“土地收买或征购”，1950年9月16日的中央人民政府政务院《关于铁路留用土地办法的几点解释》第四点解释更改为“土地征用”。受其影响，1950年11月21日公布的《城市郊区土地改革条例》为解决因市政建设及其地方面需地时，遂采用了“土地征用” 1953年12月5日公布的《国家建设征用土地办法》以及历年来的法律法规均遵循之。;显然，原大陆地区的土地征用制度的形成是及革命根据地时期立法现实是分不开的，正因为土地征收当时被赋予为推行革命的措施之一，为了与之相区别，立法者只好选择适用土地征用。 分析其原因，当时的陕甘宁革命根据地采用土地征用，不排除立法者是基于政治方面为了与南京国民政府制定的《土地法》相区别的需要。 不难发现，从上述历史改革中的大陆地区所采纳的地征用确为特殊年代非理性的产物，不仅与辞义不符，而且与其法律效力也不符。;二、土地征收的性质;二为民事行为说。该理论认为，从土地征收行为目的公益性、土地征收法律关系主体的特定性、土地征收权利的专有性、土地征收行为的合法性及土地征收措施的强制性、土地征收的补偿性和土地征收后果的物权性的意义上说，土地征收确为民事行为。 ;土地征收的性质之判断;结论;土地补偿标准纠纷的处理;问题;;;三、土地征购制度的构建;;;需注意的是，1950年11月21日公布的《城市郊区土地改革条例》却径直仅采用了土地征用制度，随后的1953年的《国家建设征用土地办法》、1982年的《国家建设征用土地条例》一直沿用。受其影响，1986年颁布且至今仍适用的《土地管理法》采用了此种立法模式。 尽管《宪法》明确规定，土地征用制度须基于社会公共利益的需要而进行，但是立法方面关于基于非公共利益的需要而使用土地的制度的空白，则又使一些行政法规等较低层次的法律规范扩充了土地征用制度的适用范围。 可见，以往的土地征购退出是基于土地征用适用范围扩充的结果。既然国家基于社会公共利益的需要而使用土地，土地所有人其实也是受益人，加之，土地征购制度具有购买之嫌，不符合及土地不得买卖的规定。;;实务中的部分学者主张既然土地征收制度及土地征购制度基于目的不一，故在土地征收制度中，由于是公益性用地，农民也是受益人，用较低的价格征地，农民也可以接收，而对于非公益用地，农民很难得到除去征地补偿以外的收益，所以适当提高征地补偿标准可以看作是利益的提前分配。 实际上，把征地补偿费依据征地目的不同加以区别虽属正常现象，但不能因公益用地的征收农民也为受益者而降低征地补偿标准，使失地的农民的生活得不到永久的保障，从而侵犯农民的利益。同时，也不能因征地用途不一，所得征地补偿费不同，而在农民间引起不同的争议。所以，如何具体设计土地征购制度中征地补偿标准，应为立法者现在最为棘手的问题，理应加强此方面的研究。;四、土地征收（土地征用）之目的;宪法立法沿革;直到1982年进行修订《宪法》时，才使其恢复到了1954年宪法所规定的面貌，由此形成了第10条第3款的国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用的规定。;相关法律规定;尽管宪法已经规定征用土地的目的在于公共利益，但从1953年开始的政务院所公布施行的《国家建设征用土地办法》却将其适用范围扩及非公共利益的范围。不过，1982年5月14日国务院根据宪法，在该办法的基础上所公布施行的《国家建设征用土地条例》第2条的规定，将征用土地的目的限定为“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业”，仍无重大的突破。;;;;完善建议;不过，2004年对宪法进行了修改，修改后宪法第13条增加了第3款：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有制财产实行征收或征用并给予补偿。 显然，此种立法的法定实质条件也为公共利益，对非公益用地仍无涉及，仍解决不了上述的困惑。 ;;;“公共利益”理性界定;;;首先，此目的必须为投资者的直接目的，相反，若为间接目的，则就不能认定。比如目前正在我国大多数城市推行的经济适用房的住宅工程，虽然房地产商开发的目的是基于盈利，但是政府实施此工程的初衷在于解决低收入者的住房困难，并不是以盈利为目的，且就房地产商的盈利而言也是微利，故此工程的征地亦属公共利益的范畴。 其次，还要区别营利目的为主要或次要，若为主要，就可以排除其公共利益的范畴；若为次要，则径可纳入公共利益的范畴。比如近年以来在我国大量兴起的民办学校、民办医院等事业，设立者的主要目的就是营利。;最后，还应注意公共利益及国家利益的差异。在以往的土地征用行为