海尔山海湾年度目标落地执行计划20101.09.ppt

开发区 实现18个亿销售目标 青岛 山东 全国 总 结 结 束 * 海尔山海湾 年度目标落地执行计划 鹏翔智地 2010年09月 年度目标 目标分解 保障战略 落地执行 报告结构 二期总结 二期总结 二期认筹统计 二期总结 整体去化率41% 产 品· 总套数（套） 认筹套数（套） 剩余套数（套） 花园洋房 80 30 50 电梯洋房 295 130 165 小高层 273 54 219 内部保留52套 合 计 648 266 382 二期认筹分析 渠道分析 区域分析 动机分析 二期总结 二期去化分析 二期总结 从目前客户需求看，洋房产品去化难度较小； 小高层目前因性价比引导，认筹速度提升较快； 异地客户比例与一期相比比例有较大提升； 投资型客户比例与一期相比比例有较大提升； 投资型客户更关注性价比，而异地客户对价格更加敏感； 目前二期累计来电458批，累计来访649批，远未达到蓄客要求。 二期总结 二期推广总结 二期推广手段单一，目前只有网络、报广、户外（仅限于市内）等渠道； 二期推广的系统性与节奏变化不明显； 二期异地推广没有执行，完全依赖自然上客； 对老业主维护不足，老业主完全出于对项目的喜爱自主推荐客户。 年度目标 总目标 18亿 年度目标 已完成 4亿 未完成 14亿 销售目标 任务艰巨，充满挑战 年度目标 品牌目标 全市标杆 全省典范 全国名盘 销售数据列首位（年销售额） 省内客户比例达25-35% 省外客户比例达20-30% 和谐社区标杆 省内沿海楼盘典型代表 目标分解 货量分析 分期 总套数（套） 总建面 （万㎡） 销售均价 （元/㎡） 总销售额(亿元) 二期 648 7.88 10700 8.43 三期 756 8.3 8500 7.05 合计 1404 16.18 ---- 15.48 目标分解 8月 9月 10月 11月 12月 二期一推开售 9.20 11.20 三期一推开售 销售期分解 蓄 客 量 时间节点 二期认筹 三期认筹 二期开盘 三期开盘 1680组 900组 1260组 372组 4212组 目标分解 二 期 三 期 预售套数 460套 126套 40套 0 预售比例 70.99% 19.44% 6.17% 0.00% 销售额 5.9亿 1.99亿 0.54亿 0 预售套数 60套 360套 216套 120套 预售比例 7.94% 47.62% 28.57% 15.87% 销售额 0 0 5.95亿 1.1亿 648 100% 8.43亿 756 100% 7.05亿 产品及渠道分解 二期洋房客户 375套 212套（含保留） 163套 489组 二期小高层客户 273套 54套 219套 657组 三期高层客户 756套 0 756套 2268组 非蓄客重点 销售难度较小 蓄客重点 客户对项目高层产品认知及蓄客期短 销售数据截止到8月23日 总 套 数 认筹套数 合 计 1404套 1148套 3414套 蓄客数量 剩余套数 266套 目标分解 （按二期渠道成功率分解） 蓄客重点渠道分解 小高层及高层产品蓄客 纸媒 网络 朋介 展会 线下 18.27% 5.88% 51.08% 7.70% 17.07% 534组 172组 1495组 225组 499组 目标分解 蓄客总量 100% 2925 组 保障战略 保障战略 方向保障 确保营销推广节奏性，确保调性延续统一 拉高姿态，“青岛山海湾，中国山海湾” 推广方向 蓄客方向 巩固 青岛 深耕 山东 影响 全国 海尔地产品牌卖点 海尔品牌 U-HOME 和谐住区 山海湾战术卖点 区域升值发展潜力 国家级旅游资源 （金沙滩、银沙滩等） 隧道门户第一大盘 极高性价比 山海湾建筑细节卖点 纯正托斯卡纳风格 唯一的电梯花园洋房 园林500元/平米 立体式人车分流 托斯卡纳园林差异化 三开三进三合九重院落布局 传播渠道和方式 新闻点 推介会 专题研讨会 承载媒体 全国性报纸 全国性杂志 国家级门户网站 传播渠道和方式 推介会 专题性新闻 承载媒体 区域性强势报纸 区域性强势杂志 区域级门户网站 传播渠道和方式 硬广突出 软文炒作 承载媒体 区域性强势报纸 区域性强势杂志 区域级专业网站 本阶段应强化的项目价值点 配合树立 全省典范形象 保障战略 价值点保障 保障战略 渠道保障 渠 道 形象维系 多通路 组合拳 本地推广 圈层深入 重点突破 连锁反