房地产行业投资方法论：拥抱价值周期，地产投资三段论.pdfVIP

房地产行业投资方法论 目 录 1 地产板块表现回顾 1 1.1 内房股表现显著强于申万地产1 1.2 调控以来指数表现平稳3 2 住房市场发展回顾4 2.1 我国房地产市场发展的重要节点4 2.2 住房制度改革回顾5 3 地产投资三段论8 3.1 关键转折点的识别与行业表现8 3.2 房地产价值大面积重估12 3.3 地产投资的三段论19 4 投资主线与关注标的 21 4.1 投资主线21 4.2 重点公司估值21 5 风险提示 22 附录一：国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知 23 附录二：国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 28 附录三：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 32 附录四：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 35 附录五：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 38 附录六：国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见40 附录七：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知43 附录八：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案45 请务必阅读正文后的重要声明部分 房地产行业投资方法论 图 目 录 图1 ：申万地产2017 年初以来绝对涨幅（%）1 图2 ：申万地产2017 年初以来相对沪深300 表现（pct.）1 图3 ：申万房地产2017 年初以来涨幅前20 1 图4 ：申万房地产2017 年初以来市值增长前20 （亿）1 图5 ：内房股2017 年初以来涨幅前20 名2 图6 ：内房股2017 年初以来市值增长前20 （亿）2 图7 ：去年930 以来板块走势平稳，共计三次阶段性上涨3 图8 ：过去三年地产板块涨幅明显强于沪深300 3 图9 ：全国住宅销售面积1998 年首次突破一亿平米8 图10 ：2003 年之后住宅销售均价上涨速度加快（元/平方米）8 图11 ：2003 年供地开始出现明显的增长（万公顷）9 图12 ：2009 年之后住宅价格增长与信贷宽松方向趋同9 图13 ：2010 年房地产投资增速见顶（32.8%）回落10 图14 ：2010 年住宅新开工增速达到高位38.7% 10 图15 ：2016Q3 以来调控压力较大的城市销量明显回落（套）10 图16 ：2016Q3 以来其他三四线城市销量依旧向好（套）10 图17 ：全国商品住宅单月销售面积呈现高位盘整（万平方米）11 图18 ：2016Q3 龙头房企单月销售延续高速增长（亿元）11 图19 ：房企购置土地与100 大中城市用地成交态势（万平方米）11 图20 ：2016 年主流房企土地购置同比增长39.1% （万平方米）11 图21 ：我国商品住宅各类库存口径测算（百万平方米）12 图22 ：2016Q2 全国商品住宅库存首次见顶回落12 图23 ：三四线城市库存见顶时间不一但改善态势明显（万方）12 图24 ：最近一次调控政策收紧周期为三年半13 图25 ：2013.2-2014.6 全国商品房销售面积变化14 图26 ：2014.7-2016.9 全国商品房销售面积变化14 图27 ：2016.10-2017.7 全国商品房销售面积变化14 图28 ：2013.1-2017.1 全国商品住宅销售价格变化（元/平方米）14 图29 ：2013.2-201