物业税如何影响房地产-宏观经济研究院.docVIP

物 5月19日，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》的通知。其中，“深化房地产税制改革，研究开征物业税”被列为一项重要改革任务，由财政部、税务总局、国家发改委、住房与城乡建设部具体负责落实。 这标志着，中央政府已经明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程。 物业税改革风生水起之际，4月份以来，我国楼市呈现出交易量上升、刚性需求释放、土地市场异常活跃等现象。国家发改委投资研究所刘琳博士告诉《中国投资》：从今年前5个月的房地产市场形势和国内经济形势变化可以判断，房地产市场已于2009年1季度末触底。刘琳认为，此刻重提物业税，更多是调整房地产行业结构的“试水”举措，即通过释放信号引起行业关注，进而促进产业结构得到调整。 近期，《中国投资》围绕开征物业税的问题，采访了著名经济学家贾康、财税专家刘桓、房地产专家顾云昌、房地产开发商任志强以及房地产交易环节的几位专家。 山雨欲来风满楼，酝酿、讨论和争辩物业税的过程，对整个房地产行业生态已经产生了潜移默化的影响。虽然开征物业税的时间表和执行框架尚未最终确定，但各市场主体已根据未来预期的变化提前调整，政策效应提前释放。 开征物业税，揭蛊时刻还有多远？ 如何影响房价？ 物业税也叫不动产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，应缴税额随市值的升高而提高。旨在将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 重提开征物业税之所以成为社会广泛关注的一个焦点，核心在于它对房地产价格将产生什么影响。 一种支持者甚众的观点认为，开征物业税之后，房价将会下降。其思维逻辑是，物业税改革把现行的房产税、土地使用税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。一旦实施了物业税，房地产开发商就不需要一次性支付高额的土地出让金，房屋开发成本下降很多，房价也随之下降。 “这是一个很大的误解”，中央财经大学税务学院副院长刘桓指出，土地出让金和物业税之间是不能替代的，“目前，我国百姓住房用于自己居住的基本上占到百分之七八十，对百姓基本住房是没有缴税的，除非是出租住房才需要缴纳一些税收。而土地出让金则是属于地租性质的，这和税是两码事。我们说租、税、费是分开的。税是政府凭借政治权利征收的。租是由于国家是土地所有者，因此要收取一定的土地出让金。费则是对开发商或政府在开发过程中的花费收取的一定的补偿性质的费用。因此租、税、费是不能互替的”。 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须首先明确一个概念：物业税在本质上并不是为打压房价而设计的。物业税出台与房价下降是两个概念。“房地产市场的价格波动，主要受到宏观经济层面的资金、流动性等影响，也与市场供求有关系”。 顾云昌承认，开征物业税可能对房地产市场供求有一定的正面作用，但并不起绝对作用，“比如炒房人，如果开征物业税，就要考虑囤积那么多房子都要交税，能否承担得起？是否划算？这样就可能减少一些存量，防止更多囤地囤房的现象发生。但是，如果炒房人认为囤地囤房最后还是赚钱，那无论是否交纳物业税，都还是照囤不误”。 国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武认为，物业税与土地出让金性质不同，不能互相替代，开征物业税并不会也不应该取消土地出让金。 近期，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合纷纷表态：本次推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金，同时在转让和保有环节同时征收物业税。 据国家税务总局相关人士此前曾透露，现在各地对物业税所做的“模拟”试点(亦叫“空转”试点)也并未涉及到土地出让金，而2010年前出台可操作性的物业税方案也将是在保留土地出让金的前提下所做的改革。 据记者了解，目前“空转”试点的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70％为基准，征收税基的1．2％为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12％的物业税，但空转中并没有设定起征点。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。 “就税率而言，美国开征物业税的历史很久了，那边的税率是1%至3%不等，因州而异。在中国，可以考虑适当予以降低，比如说0.5%或者1%，选择大家都能接受的税率，这样推出的阻力就会小一点”。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说。 刘桓指出，以一套70年产权的房子为例，可能会考虑定在1.5%，也就是一套100万元的房子每年需要缴纳1.5万元的物业税。“实转”物业税的税率大约在1%至2%之间，1%的税率可能性更大，也更符合主流。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90-140平方米房型的