珠海梅溪项目可研分析报告.pdf

珠海梅溪项目 可行性研究报告 悦达地产集团有限公司 第一章 城市背景 一、宏观背景分析 1、区域位置 珠海位于广东省东南部，是珠江西口岸的核心城市，东与香 港、深圳隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中 山市接壤。 珠海市下辖香洲、斗门和金湾 3 个行政区，总面积 1711.24 平方公里。截至 2012 年末，全市常住人口 158.33 万人。2013 年实现地区生产总值 1662.38 亿元，增长 10.5%，人均生产总值 1.6 万美元，城镇居民人均可支配收入 36375 元，增长 10.3%。 本项目坐落于香洲区，是珠海市的主体城区，全市的政治、 经济、文化、交通和金融中心。陆地面积 300 平方公里，全区常 住人口 89.26 万人。 2、经济产业 2013 年香洲区地区生产总值 866.17 亿元，同比增长 9.3% 占全市的52.1%，人均GDP 达 1.8 万美元。区级财政总收入 39.05 亿元，同比增长 12.6%。区级公共财政预算收入 22.82 亿元，同 比增长 10.4%。 珠海市的经济结构呈典型的工业城市特征，以第二产业为主 导，第三产业发展较为缓慢，相对而言，香洲区是珠海市内第三 产业较为发达的地区。得益于其作为珠海主城区以及毗邻澳门的 优势，香洲的第三产业较为发达，2012 年地区三次产业生产总 值比例为 0.4:46.1:53.5 ,高于全市的水平（2.6:51.6:45.8 ）。 珠海梅溪项目可行性研究报告 2012 年香洲区三次产业比例 珠海市人口总量较少，但依靠本地海景、旅游等资源，珠海 房地产市场得到了较快发展，自2006 年开始，珠海房地产进入 迅速发展时期，珠海房地产开发投资额不断增加，占 GDP 的比重 维持在 15% 左右的水平并且稳中有升, 这显现出珠海房地产业 已是珠海经济命脉之一。 珠海市受人口规模制约，2012 年社会消费品零售总额为 635.2 亿元，但人均消费品零售额达 40118 元/人，仅落后于广 州市 （总额5977.27 亿元，人均 47028 元/人），排珠三角城市第 2 位。这归因于珠海作为广东省重点的旅游城市，且邻近港澳， 对外围城市的消费需求有较强的吸引作用，增速较快。 - 2 - 珠海梅溪项目可行性研究报告 二、城市发展规划分析 珠三角发展规划强调了珠三角一体化的区域合作发展战略， 明确了珠海作为珠江口西岸核心城市的战略定位，在此战略定位 的要求下，珠海积极构筑交通、产业、城市三大格局。 1、交通发展规划 2011 年 3 月 6 日签署《粤澳合作框架协议》为珠海发展打 下了坚实基础，珠海将成为内地与港澳频繁经济活动交流的枢 纽。 《协议》中明确规定，拱北和横琴口岸争取24 小时通关，这 将为港澳人士到珠海工作、旅游、置业提供了便利，珠海的交通、 经济都将得到空前的发展，同样，珠海房地产也将获得巨大的发 展。 - 3 - 珠海梅溪项目可行性研究报告 《协议》中明确加快广珠城际轨道 （建成）、港珠澳大桥 （在 建）、广珠西线 （在建）等交通项目的建设，给珠海带来更多的 内地、港澳人流、财流与物流，促进办公、酒店、零售商业等物 业的发展。 港珠澳大桥预计于 2016 年通车，届时从港岛驾车到珠海的过 关时间仅 0