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决定房价有六个主要因素 经济金融类 ??2009-11-12 11:19 ??阅读5???评论0 ? 字号： 大大? 中中? 小小 (1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。 ??? 房价的地域性很强，呈现出的一般规律是： 房价的上限是购买力；房价的下限是开发成本；房价随着商品供求关系、货币供求关系的变化，并受到政策导向和市场预期的影响，而在上限与下限之间浮动。如果房价高于购买力，自然是有价无市，如果低于下限，同样有悖市场规律，进而会影响经济发展。 ? 一、购买力 ??? 1.???购买力决定于个人收入。消费者收入愈高，对一定价格下的某种商品的需求量就越大。 而个人收入取决于国内生产总值。 国民经济的周期性波动会影响个人收入，从而影响到购买力。 ??? 2.???本地购买力是房价的相对稳定的因素。 本地购买力决定中、长期楼市的走向。 ??? 3.???游资和炒作是房价的冲击性的不稳定因素。 游资和炒作影响房价的短期走向。 游资和炒作刺激房价上涨；游资和炒作的冲击达到一定程度时，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。 ??? 4.???过度投机和本地需求不足： 需求量最终要受消费者购买力的制约。 当价格上涨到接近购买力水平时，炒家就会停止活动。 当价格上涨超过了购买力水平时，就会出现“有价无市”的现象。 过度投机和本地需求不足的表征是，价格和空置房同时上升，二手房交易超常增长，一手房交易萎缩。 过度投机和本地需求不足的后果，先是二手房价格下跌，殃及新房价格预期，导致新房价格下跌。 ? 二、开发成本 ??? 1.???开发成本：土地、劳动者、资本(劳动资料、劳动对象)。 ??? 2.???商品房作为不动产，其成本具有很强的“时、空不可比性”。 成本的“时空不可比性”相应造成房价的不可比性。不同地点的房价，不能盲目攀比。 ??? 3.???要千方百计降低成本，从而既有合理的价格，又有合理的利润空间。 这里讲的是合理的利润空间。 ? 三、商品供求关系 ??? 经济学理论告诉我们：商品价格虽然以价值为基础，但影响价格变化的因素多种多样，其中主要的是市场商品的供求关系。 在成本稳定的前提下，商品供求关系决定价格。供大于求，导致价格下降；供小于求，导致价格上升。 ? 四、货币供求关系层面 ??? 价格变化有三种情况：由于市场上商品的供给和需求的变动造成；由于市场上货币的供给和需求的变动造成；或同时变动造成。货币主义学派认为：货币供给的过快增长是导致通货膨胀的罪魁祸首。“太多的货币在追逐着太少的商品”。 货币对价格的影响，仍是由货币供求关系的变化，传导为商品供求关系变化，从而引起价格变化。 ? 五、政策 ??? 1.???政策对房价的调控有两种形式： ??????? 1)???直接调控。易操作，见效快。多用于保障性的房价。如经适房、廉租房、由政策直接定价。限价房也属于政策直接调控。 ??????? 2)???间接调控。多方面政策的协同和协调，较难操作，且有滞后效应。多用于市场性的房价。如调整土地供应规模和结构、住房供应规模和结构，引导住房需求，调整货币、金融、税收政策，会引起供求关系的变化，从而导致价格变化。 ??? 2.???宏观货币政策的调节作用 ??????? 1)???调节方式：通过增加或减少货币供应量，以促使利率变动，从而影响投资，最后达到增加或缩小有效需求，使总需求与总供给趋于均衡，物价趋于稳定。 ??????? 2)???调节货币供应量的措施：加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，抑制流动性过剩。 第一，调整法定准备率。如去年以来接连上调银行等存款类金融机构的存款准备金率。 第二，调整中央银行对商业银行的贴现率，即调整利率。 第三，公开市场业务。即央行在公开市场上买进或卖出政府债券，以调节货币供应量。 第四，规定抵押贷款上限或下限。 第五，规定消费信贷的条件。 第六，调整利息税。 ??? 3.???税收的调节作用：—是可以调节供需；二是可以实现社会再分配（二次分配）。 加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度，如高额的地皮税、住房税、空房税、遗产税等多种税费。使拥有多处房地产的家庭每年支付高额的不动产税。 高税收加重了购房者的负担，尤其是提高了“炒房”的成本，从而抑制投机需求。 ? 六、市场预期 ??? 人们在分析了以上各个因素以后，就会对房价变动趋势产生一种预期。看涨，需求量会增加；看跌，需求量会减少。需求变化又会使价格发生变化。在一定供给总量下，需求增加会导致价格上升，需求减少会导致价格下降。“预期”对房价的影响有时候非常强烈。“抢购风”会在短期内导致房价急剧上涨。持币观望则会导致有价无市，甚至价格下跌。但“预