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浅析“营改增”后房地产企业面临的问题及解决方案 　　【摘 要】 “营改增”是我国一项重要的减税政策，其在试行过程中，取得了较好的效果，不仅消除了产业链内重复征税的问题，也减少了企业的结构性纳税，提高了企业的经济效益，有助于推动我国税收政策的改革。2016年5月1日起，我国开始全面实施营改增。本文主要就“营改增”后房地产企业面临的问题进行分析，并探讨有效解决方案。 　　【关键词】 营改增 房地产企业 重复征税 　　1 引言 　　营改增的实施，是我国税制及增值税制度改革的重要一步，是推动我国经济结构调整、促进发展转型的一项重大改革。但是，它也对企业的发展带来了一定的影响，尤其是在财务管理方面。为有效提高企业财务管理水平，加强对生产成本控制，企业必须根据实际情况，具体分析营改增对企业带来的影响，并制定有针对性措施，以促进企业的稳定发展。对于房地产企业来说，未实施“营改增”前，企业需要缴纳的税费有11种，适用的营业税率为5%，平均税负高于国内其他行业。而实施“营改增”后，增值税税率为11%，表面看税率增加，其实是降低了税负。因为增值税是指价外税，即只对产品增值部分进行征税。房地产企业的土地出让金、建安成本等占据了销售的70%，增值部分仅有30%，即30%×11%=3.3%，与原先5%的营业税相比，减税效果非常明显。在市场经济中，房地产企业与上下游相关产业共同形成一个完整的链条，上游的建筑业对房地产企业的影响最大。建筑业在“营改增”后税率从3%改为11%，提高2倍多，如果其将增加的部分税负转嫁到房地产业，将会导致房地产业成本上升。在此背景下，房地产企业应当采取什么措施来提升企业效益，是必须要认真思考并解决的问题。 　　2 “营改增”后房地产企业面临的问题 　　2.1 建筑业可能将增加税负转嫁房地产企业 　　根据原先的政策，建筑业在购入建筑材料的时候，原材料企业可以按6%计算缴纳增值税。如果均能取得正规增值税发票，则6%的进项税额可以完全被抵扣，3%的营业税率变为11%的增值税销项税率减去6%进项税额。例如，假设一家建筑企业所承接的工程项目，含税造价为a元，购进的材料假设为0.6a元，所购材料可抵扣的进项税额就为：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。但是，由于建材市场并不完全规范，砖瓦灰沙石个体经营户比较多，其中很多不能提供正规发票，更重要的是，税负的转嫁性使得有票价格要相对偏高，这也增加了房地产企业的税负。人工成本在建筑企业中所占比重较大，甚至达到20%-30%，这部分费用无法以进项税额抵扣，转嫁房地产后，就会进一步增加房地产企业的税负。此外，建安成本中的机械设备费一般占到总造价的2%-2.5%，“营改增”后有形资产租赁的增值税税率为17%，按上述举例，机械费用可抵扣的进项税额为0.0614a，相较于之前的0.0036a，税负大幅升高。这部分增加的税负最终很可能转嫁，使得房地产企业的建筑成本被动增加。 　　2.2 影响房地产企业的税负及资产负债表与利润表 　　我国房地产行业区域发展不均衡，经济发展水平低的地区，企业再“营改增”会面临更大的挑战。房地产企业投资主体多元化，资本结构和融资结构不同，规模大小也不同，但对于民企来说，11%的税率明显过高，不少企业可能出现税负“不减反增”的现象。造成税负上升的原因主要是：一是税率过高。“营改增”后，房地产业以及上下游企业现行营业税率要高于原来的3-5%，房地产企业适用11%的增值税税率，企业税收负担将普遍提高。二是抵扣困难。房地产上下游企业不能完全都提供增值税专用发票，例如，人工费就无法直接开具增值税专用发票等，房地产企业开发阶段向政府缴纳的各项费用也不能进行抵扣，这无疑都进一步增加了房地产企业的税负，影响企业的现金流。另外，“营改增”实施前，房地产企业需要缴纳的营业税，可以计入开发成本中，而“营改增”实施后，需要取得相关的增值税专用发票，才可以用来抵扣进项税额。从这个层面上来看，房地产企业的资产总额可能存在部分下降的情况。若企业资产总额出现了下降，而企业负债没有发生变化，根据“资产负债率 = 负债总额 / 资产总额”可知，房地产企业将面临着更高的资产负债率。由于房地产企业项目建设周期较长，若不能有效控制房地产企业的财务风险，很可能会影响项目建设。此外，“营改增”实施后，由于增值税是价外税，房地产企业在确认企业的收入时，需要将所得收入中有包含增值税的内容进行剔除，从这个层面来看，与企业需要缴纳营业税的时段来对比，企业的营业收入将会有所降低，直接影响企业的利润表。 　　2.3 影响房地产企业的财务工作 　　2016 年 3 月 5 日，李克强总理在两会政府工作报告中提出：5 月 1 日起全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融业、生活服务业，并将所有企