受污染资产评估简介.PDF

受污染资产评估简介 1 JamesV.Samsal著, 何 帅 译, 指导老师：纪益成 原载：IAAO.IssuesConfrontingPropertiesAffectedbyContamination orEnvironmentalProblems 由于我们大部分人都读过或者是从电视上看过大型污染报道，这些污染损失了成千上万 美元，加上联邦和州机构都牵涉其中,,所以，我们一听到 污染”这个词，就开始担心受污染 资产可能卖不出去，不得不做一个大降价处理。但是，事实并不总是这样。正如物理性贬值 的程度和功能性贬值程度会不一样那样，污染的程度也会不一样。比方说，某项资产可能被 用作水井，但这口水井却被细菌污染了，偏偏细菌又消灭不掉。这个时候，解决的办法可能 是挖一口新的、更深的水井，挖掘出干净的水源。再比方说，当移开某个泄露的地下储备罐 时，很可能泄露污染的只是周围的一小部分土壤。当清理完这部分土壤后，就没有别的污染 了。在这些例子当中，虽然清理污染确实需要花点钱，但是这一点点 污染”的存在并不会导 致这些资产失去市场。 本文并不旨在让那些实际上可能导致资产失去市场的重大污染的影响最小化，相反，本 文旨在将资产评估原理用于更多的污染问题，而这些问题将是评估师必然要接触到的。想要 了解更多有关重大污染资产评估的资料，我推荐读者阅读 国际估税官协会” （IAAO）撰写 的《受环境污染资产评估准则（StandardontheValuationofPropertyAffectedbyEnvironmental Contamination）》（1992）。 1 确认污染 受污染资产会给评估师带来独特的评估问题，这是由于在确认污染时存在的困难。评估 师通过检查资产，经常可以发现物理上和功能上的影响价值的因素，比如：已磨损的顶盖、 旧式的卫生洁具等。然而污染因素——比如污染水源或者地下泄露储备罐——是难以轻易发 现的。因为污染的举证责任在资产所有人那里，而资产所有人可能是唯一的技术信息来源 （IAAO 1992）。 最常见的污染物类型是会给资产带来危害或者潜在危害的物质。这类物质包括氡、石棉、 硝酸盐、杀虫剂和化肥。这些物质能够对空气、水源或者土壤的质量造成不利影响。污染物 可以直接污染资产——比如，通过资产所有人的行为或者地下储备罐的泄露；也可以间接通 过污染相邻或相近的别的资产而再污染资产。比如，某项资产中的某种化学物质可能掉到地 下水中，这就会影响了别的资产的淡水供应。在评估师判断一种物质对资产价值的影响之前， 一种物质若要被定义为污染物，必须要通过诸如联邦环境保护署（EPA）、州环境机构一类 环境管理机构的认证。 评估师应该关注本市污染控制机构的动向，以了解任何类型的污染。如果资产所有人认 为资产被污染了，那么，给评估师出示证据是资产所有人的责任。由于在确认污染的类型和 程度以及相关的清理费用时需要特定的知识，所以评估师在估价前应该得到政府部门以及环 1 JamesV.Samsal Assessment 是威斯康辛州税务局财产税局的资产评估专家。本文原载于《资产评估》（ Journal 1994 3-4 ）， 年 月版。 境工程师的报告复印件。 2 评估价值 评估师可能需要在以下三个条件中的任何一种条件下来评估价值：（1）评估对象为公平 交易；（2）评估对象不是公平交易，但是有可比资产的交易；（3）前两种条件都不存在。 3 评估对象为公平交易 资产价值确定的最好证据是该资产为公平交易。公平交易假定买方和卖方对资产的条件 以及未来用途均了如指掌。因此，任何污染物对资产价值的影响均会在公平交易价格中得以 反映。 在存在污染或发现污染的资产交易结束之前，卖方通常会要求环境审计。环境审计包括 资产检查和消除污染的成本估计。审计应由环境工程师或者相关专家来完成。如果发现污染， 交易将会受到影响。在购买完成之前，买方可能要求卖方将资产清理干净，或者买方可能要 求降低交易价格来补偿污染造成的损失。如果卖方清理了污染，评估师应该进行交易价格评 估。一个扣除消除污染成本的更低交易价格也可以用作评估，但是评估师应