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通过股权转让实现房地产项目转让的常见纠纷及相关 司法观点 深圳所贺倩明、陈广茂 近年来，在国家宏观调控政策影响下，房地产市场出现了两种反差较大的情况： 一是部分房地产企业因缺少开发资金成本无法按计划进行房地产开发，导致大量项 目停建缓建，土地资源闲置浪费；而另一方面又有部分房地产投资者虽拥有大量的 热 闲置资金却苦于无可供开发的土地，故四处寻找房地产开发项目。因此在实践中， 点 房地产项目的转让颇有市场。 专 题 房地产项目转让是指开发商在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目 转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预 售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土 42 / 43 地已经完成 “三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经 取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础 施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。 实践中，房地产项目转让主要有两种方式：一是房地产开发项目转让。根据 《城 市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目， 应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条 件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理 完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”可见， 房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转 让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面。二是房地产 项目公司股权转让。一般来说，在办理完土地出让，并缴清土地出让金之后，房地 产开发的风险就相对较小了，主要风险都存在房地产开发前期，而且房地产开发项 目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此实践中，在土地 出让金缴清并取得了土地使用权证后再转让房地产项目的情况是较少的，较多的情 况是房地产开发商想在房地产转让的法定条件未达到之前转让房地产项目。因此， 转让方通常会通过转让项目公司股权的方式间接实现房地产项目转让的目的。“房地 产项目公司”就是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公 司，由该房地产开发公司进行房地产开发项目的立项、规划、报批报建等工作，然 后将其持有的项目公司股权转让给第三人，从而实现间接转让房地产项目的目的。 因转让项目公司股权无需办理项目名称变更、备案等手续，只需取得转让受让双方 的股东同意后，签订股权转让协议，并办理工商变更登记即可，涉及交易税费较少， 因此实践中采取此种方式转让房地产项目的占多数。鉴于房地产开发项目的直接转 让与土地使用权转让并无实质性区别，而土地使用权转让在本书中已有专章进行阐 述，故本文仅探讨以股权转让方式实现房地产项目转让的情况。 以项目公司股份转让为表现形式的项目转让的一般流程 为了让读者对项目公司股权转让有个大概的了解，以便后面对其中常见的法律 纠纷及相应的司法观点进行探讨，先为大家介绍一下以股权转让为形式的项目转让 的操作流程。 项目公司尚未成立的，由土地权利人向政府管理部门申请设立以该地块开发为 经营范围的项目公司，并办理项目国土地使用权变更登记、项目立项、规划许可、 建设许可等批文。 项目公司股权出让人与受让人就项目公司股权转让进行协商，达成一致意见后， 签订并公证《股权转让协议》； 修改公司章程，选举新的董事会，办理公司股权转让之工商变更登记手续。 项目公司为中外合资或合作公司的，股权转让时应报政府原审批部门批准。如 果涉及国有股权转让的，需向国有资产监督管理机构履行报批手续。 办理项目移交手续，支付股权转让价款。 尽管以股权转让方式转让房地产项目是操作较为简便而且实践中得到广泛使用 的方式，但因该股权转让的最终目的仍是转让房地产项目，涉及土地、项目等诸多 重大问题，因此在以股权转让方式转让房地产项目中产