项目前期策划与决策探究.ppt

二、办公楼部分 （一）市场现状 与住宅市场不同，南通的写字楼办公楼启动缓慢。由于2002年前的市场低迷，本地开发商很少开发办公楼。这是因为：住宅市场风险较小，而写字楼单位利润并不高于住宅，因此开发商更乐意兴建高回报率的住宅。 南通的交通不便，外来人口较少，虽是沿海较早的十四个沿海开放城市，但经济总量不高，外向度也不高，故商务空间需求并不多。近三年有转好的趋势。 很多单位都是自己新建办公楼，金融资料，行政机关，厂矿企业，并且南通体量大标准高的写字楼一般的都是政府和银行所建，如：建行大楼，国土局大楼，税务局大楼，电信邮政大楼。 近几年来随着房地产市场的繁荣，商务市场开始回暖。 除正常的经济发展推动的商务空间要求之外，也有大量的投资者开始瞄准了商务楼这一新的投资品种。因此近年来办公楼市场有起色，但即便如此，办公楼市场的开发目前占到南通市场开发总量的5%左右。 对南通市场办公楼的特点总结如下： 1.分布区域：南通的商务楼大都集中在南大街和工农南路，主要是因为该区的交通 比较便利，商务形象好，合作伙伴集中，商务设备齐全。 2. 格局：主要是内外走廊分边式，比较拥挤，没有共享空间。 3. 物业管理：物业管理仅仅是提供一般的保安，保洁，报信业务,技术防备设施简单。 4.楼内配套：一般无，新海通等内有中央空调 5. 租金水平：一般为20-40元每坪，车为一般为租赁，200-300元/月/