.上海新金融研究院工作论文系列如何看待中国房地产.PDFVIP

上海新金融研究院工作论文系列 如何看待中国房地产 钟伟1 2016 年 12 月13 日 摘要：本文从四个视角考察中国当下的房地产市场，一是从全球增长低迷和流动性泛滥看资产 价格膨胀，并认为中国热点城市的楼市泡沫是全球楼市泡沫的局部。二是中国楼市呈现典型的冷热 不均，大都市的热潮不能代表全国楼市总体状况。考虑到房地产的资产价格属性，去库存几乎不可 能在房价平稳甚至下跌中顺利进行，经济金融环境决定了京沪房价的刚性泡沫特征。三是对中国楼 市存在许多思维定势，对解决楼市问题本身无益。2015 年以来中国楼市的波动并不意味着中国政府 的涉房政策出现重大偏差，同时2016 年10 月以来地方政府的区域调控措施也是必要的楼市泄压阀。 四是调控楼市既需要短期机制，更需要长效机制，在我们看来，中国选择走大都市化，城市群还是 新型城镇化这三条路径的哪一条，决定了京沪楼市何去何从的长远前景，同时长效的财税金融政策 也宜斟酌。 关键词：房地产、楼市泡沫、资产价格泡沫 1 钟伟，SFI 副院长，北京师范大学金融研究中心主任。 如何看待中国房地产 钟伟 摘要：本文从四个视角考察中国当下的房地产市场，一是从全球增长低迷和流动性泛滥看资产 价格膨胀，并认为中国热点城市的楼市泡沫是全球楼市泡沫的局部。二是中国楼市呈现典型的冷热 不均，大都市的热潮不能代表全国楼市总体状况。考虑到房地产的资产价格属性，去库存几乎不可 能在房价平稳甚至下跌中顺利进行，经济金融环境决定了京沪房价的刚性泡沫特征。三是对中国楼 市存在许多思维定势，对解决楼市问题本身无益。2015 年以来中国楼市的波动并不意味着中国政府 的涉房政策出现重大偏差，同时2016 年10 月以来地方政府的区域调控措施也是必要的楼市泄压阀。 四是调控楼市既需要短期机制，更需要长效机制，在我们看来，中国选择走大都市化，城市群还是 新型城镇化这三条路径的哪一条，决定了京沪楼市何去何从的长远前景，同时长效的财税金融政策 也宜斟酌。 关键词：房地产、楼市泡沫、资产价格泡沫 一、理解中国楼市的前提：全球资产价格膨胀和流动性拐点之争 从全球经济复苏和货币周期的情况看，次贷危机以来，由于各国央行不断释放充沛的流动性， 并且推动利率从低利率走向负利率，这严重催生了全球资产价格泡沫。其中股票、债券等的价格粘 性较小，随着货币泛滥而迅速膨胀，而产业链条和价格粘性较强的大宗商品、房地产和黄金，其价 格上涨则迟滞于股市债市，但仍有惊人膨胀。人们在担心长期流动性是否到了拐点，如果是，那么 也许暗示着全球资产价格也到了一个危险的分水岭。近两个月美元指数的快速上升，再度伴随着股 票和债券价格的动荡。这和2015年同期几乎如出一辙，只是波幅不及去年年底。当下没有一个国家， 愿意泡沫破裂率先发生在本国，经济复苏、流动性和泡沫之间的博弈，仍然激烈。 （一）全球经济增长疲软中的三个世界 目前全球化进程有所倒退，国际贸易和投资增速低于GDP增速，主要国家之间的经济政策协调 和合作不是更有效而是更弱化，这就导致了一系列问题。我们把次贷危机以来的全球主要经济体分 为三类来讨论：第一类是欧美日发达经济体；第二类是资源类的经济体，如巴西、俄罗斯或者是中 东的一些资源国；第三类是比较纯粹的发展中国家。我们从经济增长、通货膨胀和就业状况这三个 维度来分析发达国家、资源类国家和发展中国家自次贷危机以来的经济表现，不难看出以下特点： 就欧美日等发达经济体来讲，由于走过了城市化和工业化的大部分阶段，因此目前他们的经济 总体表现为较低经济增长、较弱通胀和相对改善的就业状况；资源类经济体主要表现为比较糟糕的 2 的经济衰退，比较严重的通货膨胀和严峻的就业状况，其中像委内瑞拉、巴西的情况尤其严重；发 展中国家的经济增长现在也不尽如人意，不少发展中国家陷入了经济衰退，由于这些国家比较依赖 于进口商品和服务，而经济增长疲弱的同时又伴随着本币大幅度的贬值，例如南非和埃及等。发展 中国家的通胀情况比资源类国家好一些，但是比发达国家要严重一些，此外就业状况在这些发展中 国家也比较严重。这其中问题比较突出