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欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程 第三讲 房地产 (1) 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素。 (1)、实物； (2)、权益； (3)、区位。 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 (一)、土地的含义 有关土地，有许多不同的认识和定义，最典型的是下列3种： (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直观的认识。 (2)、土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” (3)、土地是指自然物、自然力或自然资源。 例如，马克思(KarlMarx，1818—1883)认为：“经济学上所说的土地是指未经人的帮助而自然存在的一切劳动对象。” 英国著名经济学家马歇尔(A1fredMarshall，1842—1924)认为：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。” 公认的土地经济学之父、地产学术研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，1854—1943)认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西”，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西”。 人们对土地的不同认识和定义，主要不是因为他们之间的认识程度的深浅，而是因为其生产、生活等活动的不同需要，或者研究目的和学科的不同。农民可以把土地仅视为耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是栖息、娱乐的场地，地学工作者可以把土地当作自然综合体，经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源。 对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围如图2—1所示，可分为以下3层： ①地球表面，简称地表； ②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间； ③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 一宗土地的地表范围是：指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地在实物上为连绵无垠之物，本无范围可言，但在实际生活中人为地在地表上进行“划野分疆”，使土地形成了一块一块，或一宗一宗，也使土地有了界址、四至、面积和形状。 例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有界址点坐标的建设用地红线图，由城市规划管理部门或者土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石，并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依照水平投影面积计算。 一宗土地的地上空间范围，从理论上讲，是指从该宗土地的地表边界向上延伸到无限天空的空间；地下空间范围，从理论上讲，是指从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。 例如，《牛津法律大辞典》写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土。但是，在现代的法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。 例如，现代立法都规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。例如，我国规定地下矿藏属于国家所以。 (二)、建筑物的含义 建筑物是一种地上定着物，有广义和狭义两种含义。 广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。 狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。 在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其中，房屋：是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所。 构筑物：是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 值得指出的是，由于特殊的需要或者约定俗成，目前不同的领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定，特别是与房地产估价密切相关的建筑领域和会计领域。 其中，建筑领域多将建筑物与构筑物并列，建筑物不包括构筑物。会计领域多将房屋