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　　简论房价因素分析论文 简论房价因素分析论文 导读： 影响房价因素研究与发展趋势 参赛队员 1、 王海全 学院：化工学院 专业：矿加1202：2、 许高敏 学院：通信学院 专业：电信1202：3、 马付玉 学院：通信学院 专业：电商1201 ： 房价影响因素研究 摘要 影响房价的有宏观因素，也有微观因素，影响房价宏观因素有国家的政策、银行利率，国民经济发展等，而影响房价的微观因素有位置、楼层，建筑结构等。（背景 意义 方法 三行左右） 针对问题一：影响房价的微观因素模型，首先对异常数据进行处理，再对表中数据用spss做数据标准化和主成份分析，以主成份为自变量，单价为因变量用matlab做多元非线性回归分析[1]，得出最终模型为： y=7137.1+9.83??1?3.29??2?460.88??3+26.25??12?4.4??22?29.65??32（1.5） 针对问题二：预测房屋的单价或总价，将所给数据标准化后带入（5）式可得房屋单价，与总面积相乘后即可得总价分别为： 项目一 预测价格（单价/㎡） 6984.647 实际价格（近似单价/㎡） 6866.60 项目二 9208.182 未知 项目三 8081.448 7745.63 从上表得出，与实际近似价格对比有着很好的拟合性。 针对问题三：预测未来房价的大致走势：运用灰色系统理论进行研究得出在未来四年，西安某地的学区房的价格将稳定上升，不会有较大变化，部分有小范围浮动，这与国民经济，银行利率，国家宏观调控政策逐步趋于成熟和局面稳定有着相当大的关系。 该模型对数据进行了充分的预处理，避免了因量纲不同造成的较大误差，用回归分析求得多元非线性模型；用灰色系统理论解决此类‘小样本，信息不全’的房价走势问题，对原始数据收集和整理寻求出未来西安某地学区房年均价的发展规律。虽然其房价趋势与之相关的因素纷繁复杂，但其发展趋势有着自己的客观规律，是国民经济，银行利率，国家宏观调控政策等因素的协调统一，并建立由灰到白的微分模型并最终得出预测方程，并反应房价的发展趋势。 关键字：房价 主成份分析[2] 多元非线性回归 层次分析法 灰色理论 1 一．问题重述 房价问题是人们维持生计的头等大事。影响房价的因素很多，有宏观因素，也有微观因素，影响房价宏观因素有国家的政策、银行利率，国民经济发展等，而影响房价的微观因素有位置、楼层，建筑结构等。 问题1：试根据附件1 表一：原数据 中数据分析影响房价的主要微观因素，并建立合适的房价微观因素模型。 问题2：请预测以下房屋的单价或总价 表二： 项目位总层所在房屋建筑行政区距离城市距离城价格/项目置 数 层 结构 面积 划 中心1 市中心2总价 编号 （虚拟距（虚拟 离） 距离） 1 开发东16 4 钢混86 A 3 4 5 6 7 8 9 简论房价因素分析论文 导读：等。在这里，我们选用其建筑结构每平米造价作为其量化指标，根据市场值查询得来钢混结构为1623元/㎡，砖混1100元/㎡以及砖木744元/㎡。（3）行政区划对于不同行政区划的差异性反映，采取权重分配的方式，根据某行政区销售房套数与总房套数之比作为该区权重系数。这样就完成对其的量化过程。权重系数分别是A区：0.421829，B区0.247 区 400 600 路111结构 号 2 京华城6 5 砖混112.87 C区 3000 5000 路 结构 北侧 3 雅筑园 28 18 钢混74 D区 110000 170000 结构 问题3：请你自行收集或者查询数据，建立影响房价的宏观因素模型，如国民收入与房价之间的模型， 银行利率与房价之间模型等，并以某个城市为例预测未来房价的大致走势。 二.模型假设 1. 假设项目名称和栋号对房屋单价没有影响。 2. 在探究微观因素对房价的影响时认为宏观因素对房价的作用相同，不考虑宏观因素；在探究宏观因素对房价的影响时，不考虑微观因素对房价的影响。 3. 假设表格数据全部真实可靠。 4. 探究宏观因素对房价影响时，不单单讨论某个宏观因素对房价的影响。 三． 符号说明 2 3 四． 问题分析与数据预处理 4.1问题分析 本题旨在分析多种因素对房价的影响。分析如下： 1.房价的波动与地理位置、行政布局、房屋的理化性质（质量、面积）、等因素有关。 2.可通过相关系数得出每个因素的重要程度即权重。 3.层次分析图如图1： 我们可以考虑因素1、7、8，为地理位置因素，2、3、6，为房屋的行政部局，4、5为房屋的理化性质（建筑面积房屋结构）。 图1：层次分析图 4.2数据量化 （1）项目地址 项目地址作为地理指标，同时也是地皮价