吉安河东滨江新区基础设施建设项目可研报告.doc

第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称：吉安市河东滨江新区基础设施建设项目 二、建设单位及项目负责人： 吉安市河东滨江新区开发建设指挥部 罗德明 江西井冈路桥（集团）有限公司阳明大桥指挥部 孙清如 三、建设地址：吉安市河东滨江新区，位于滨江大道以东、大桥东路以南、青原大道以西、深圳路（赣江大道）以北。 四、建设性质：新建 五、建设期限：6年，即2003年－2008年 六、建设规模及内容：本项目规划总用地390.4万m2（合5856亩），其中：道路红线占地万m2（合亩），建设公共绿地万m2（含绿化、湿地、硬化，合亩），保留安置用地17.51万m2（合262.65亩），（合亩）可出让经营性建设用地287.万m2（合亩）。具体位置及范围详见吉安市河东滨江新区用地规划图。 建设子项如下： 建设文天祥大道（金竹大道）、白云山路、规划路三条城市主干道，滨江大道、公略路、和气路、坪田路、井冈路、渼陂路六条城市次干道；道路总长度19249m。阳明大桥、河东防洪堤、公共绿地和项目范围内（不含保留安置用地）的征地、拆迁。 主要建设内容有上述道路的路基、路面工程及配套的道路绿化、亮化、交通管理设施、雨污水管线工程等，以及阳明大桥、河东防洪堤、公共绿地建设。 配套的供水、电力、燃气、广电、通讯网络等地下管线工程，由各专业运营部门根据规划要求和上述道路工程的建设进度同步实施，投资由各专业运营部门自行解决，不列入本项目投资估算。 七、总投资估算 本项目估算总投资为97878.32万元，其中：工程费46339.48万元，其他费用41804.16万元(其中征地费25669.92万元、房屋拆迁补偿费12812.16万元)，预备费用2788.52万元，建设期贷款利息6946.16万元。 八、效益预测 本项目可出让经营性建设用地4314亩，土地出让净收益113201.27万元，静态总投资90932.15万元，银行贷款利息7715.52万元，项目运营资金能够实现平衡，并有14553.60万元盈余。财务内部收益率可达15.42%，大于行业基准收益率Ic＝8%。财务净现值（Ic＝8%）7251.65万元大于零，项目财务评价可行。 第二节 项目背景 2000年吉安撤地设市后，为改善青原区城市建设相对滞后的现状，加快构建“两江三岸”的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划的要求，为了加强吉州区、青原区核心区域的沟通，吉安市人民政府作出了建设赣江阳明大桥、开发建设滨江新区的战略决策。滨江新区地处中心城区的青原区西北部，西临赣江（滨江大道），东靠青原大道，南接赣江公路大桥东路（深圳路），北连井冈山大桥东路，属中心城区的核心区域。 吉安市人民政府2002年5月13日以吉府字〔2002〕86号文确认吉安市城市建设投资开发公司为滨江新区建设项目法人，将滨江新区内未征土地全部划归该公司，由该公司统一开发经营或招商引资，并承担建设阳明大桥、金竹大道、河东防洪堤、滨江大道四大工程和滨江新区市政基础设施等任务。该公司通过招商引进了美国时代东方传媒集团的独资公司——吉美建设开发公司成为滨江新区建设项目投资方，吉美公司在吉安市注册一家建设公司即吉安市白鹭建设开发有限公司（以下简称白鹭公司）。2002年12月阳明大桥开工建设，其它工程也陆续启动。2004年3月江西省工商行政管理局以白鹭公司未依法按期缴纳认缴出资为由，吊销吉安市白鹭公司《企业法人营业执照》，白鹭公司不服向省人民政府提出行政复议申请，2004年5月省政府行政复议决定书维持省工商局对其作出的行政处罚。白鹭公司因此失去滨江新区开发建设项目投资主体资格。在这种情况下，吉安市人民政府进行全面接管并组成机构对已建和在建项目进行特别清算，以保障滨江新区开发建设项目能够顺利进行。 滨江新区建设工程是吉安市中心城区城市开发建设的又一重大系统工程，关系吉安中心城区城市发展大计，市政府非常重视。 然而，滨江新区基础设施工程规模有多大、主要建设内容有哪些、在建项目工程与财务现状怎样、整个工程投资估算是多少、技术经济和财务分析状况是否可行；以及城市建设资源如何利用和安排，包括确定土地征用的时序、拆迁时序、项目建设时序、土地开发时序以及确定建设内容、融资方案、财务安排等问题，是市政府以及项目建设单位迫切需要了解掌握的问题。只有在研究分析上述问题之后，才能做到心中有数，更好地开展下一步工作。在这种情况下，受项目建设单位的委托，江西金浪工程咨询有限公司组织了本次可研编制，为市政府宏观决策和项目建设单位的组织实施提供依据。 按照市场经济运行机制的要求，城市建设必须按市场经济的规律和科学管理城市的理念来操作，城市的发展才会富有生机和活力。因此，本项目的研究，将在了解掌握滨江新区开发建设基本情况基础上进行科学分析