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江苏无锡宜兴市太湖湾项目可行性研究报告 太湖湾项目可行性研究报告 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1地块位置 1.2.2建设规模与目标 1.2.3项目建设单位概况 1.2.4项目地块周边现状 1.2.5项目规划控制要点 1.2.6．本项目建设提出的理由与过程 1.3可行性研究报告编制依据 第二部分：市场研究 2.1分类市场研究 2.2同位市场现状调查 2.2.1无锡房地产市场发展调查 2.2.2常州房地产市场发展调查 2.2.3宜兴房地产市场发展调查 2.3环太湖区域房地产市场发展调查 2.4项目所在区域房地产市场调查 2.4.1区域内土地市场供应情况 2.4.2区域内竞争个案分析 2.4.3区域消费者分析 2.5项目拟定位方案 2.5.1项目SWOT分析 2.5.2项目定位的思考 2.5.3项目定位说明 第三部分：项目开发方案 3.1开发方案说明 3.2项目(一期)建设主要技术参数 3.3规划设计要点 3.4项目开发与设计构思 3.5市政配套设施 3.6项目实施进度 3.6.1建设工期 3.6.2项目（一期）实施进度安排 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算的依据 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总投资估算 4.2融资方案 第五部分：财务评价 第六部分：财务与敏感性分析 6.1项目售价敏感性分析 6.2土地价格敏感性分析 6.3社会效益和影响分析 第七部分、可行性研究结论 7.1风险分析 7.1.1社会风险 7.1.2市场风险 7.2研究结论 第一部分：项目总论 1.1项目背景 项目名称： 周铁镇太湖湾项目（暂定名） 1.2项目概况 1.2.1地块位置： 该地块位于宜兴市周铁镇分水村，地块东临太湖湾，北倚太隔湖与常州太湖湾隔湖相望，地块范围土地面积约7900亩，其中一期开发面积350亩，二期开发面积300亩，三期开发面积250亩（暂定） 1.2.2建设规模与目标 1）、土地面积：总计900亩，一期350亩。 2）、容积率：未定（限定低密度生态社区）， 3）、开发周期：一期开发周期三年左右 4）、土地价格：采取公开招投标，价格暂无 1.2.3项目建设单位概况 江苏太湖湾尚城置业有限公司 1.2.4项目地块周边现状 地块北面为太隔湖，湖北岸为沿湖大道，与太湖湾旅游度假区连通，地块东与太湖接壤，南向与西向目前为未开发土地。地块四周交通路网目前尚未形成。地块上目前存在当地居民农舍，拆迁未完成，基地距离最近的周铁镇中心约5公里左右，距离周铁镇规划的工业集中区约2公里。 从地块至常州市中心距离约40分钟车程，距离无锡市中心约25分钟车程，距离宜兴市中心约30分钟车程 1.2.5项目规划控制要点 暂时未定，按政府要求，开发低密度生态社区，产品上包含旅游度假物业与居住型商品房、及相关辅助配套设施等 1.2.6．本项目建设提出的理由与过程 （1）、开发建设本项目积极推动宜兴地区沿湖经济带的发展 （2）、开发建设本项目能积极推进宜兴太湖地区旅游业的发展 （3）、开发建设本项目为宜兴房地产市场的发展树立标志，促进地区市场产品多元化 （4）、开发建设本项目能缓解地区内城乡的就业压力 1.3可行性研究报告编制依据 对本项目编制的可行性研究报告主要依据以下方面 （1）《市政府关于同意周铁镇总体规划的批复》 （2）《关于促进宜兴经济又好又快发展的若干政策意见》 （2）《无锡统计年鉴》《常州统计年鉴》 （3）项目地块红线图 （4）常州太湖湾旅游度假区发展规划 （5）、国家关于投资房地产、建设等方面的相关政策法规 （6）、宜兴地区房地产开发建设规费收取标准 （7）、宜兴、常州、无锡当地房地产市场调研结果 第二部分：市场研究 2.1分类市场研究 本项目在位置上处于宜兴\常州\无锡的三市交汇处，并且与太湖紧邻，因此针对项目所开展的市场研究将从两个层面进行研究，第一层面为针对项目周边所在的无锡、常州、宜兴三个城市的房地产同位市场调查，调查的目的在于，掌握项目所在区域的房地产市场发展形势，地区宏观形势对项目建设的辐射，同时通过针对项目邻近区域的消费行为研究，对本项目的诉求消费群体进行钩廓，对本案项目建第二层面是以太湖为中心的环太湖区域内同类市场调查。，调查的目的在于与项目相类似的房地产项目的发展趋势，研究环太湖区域旅游度假型房地产的市场接受程度以及发展趋势，作为项目开发定位的参考依据之一。 2.2同位市场现状调查 2.2.1无锡房地产市场发展调查 无锡市历年房地产开发投资情况 无锡市 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 GDP（亿元） 1021 1360 1602 1901 235