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中国城镇居民人居需求研究 白皮书 2010 年 3 月 联合发布 序 言 自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求，古人类通过穴居、巢居、 半穴居等原始居住方式，解决基本居住需求。随着人类社会的进步，“安居” 逐渐成为人类社会发展最根本的要求，也成为人们最为关注的焦点问题。唐初 著名诗人杜甫写下“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古绝唱，通 过诗句寄托了当时人们对居所的理想和希望。解放前我国广大人民受连年战争 和自然灾害的影响，基本上常年在外颠簸流离、四处奔波，居无定所，无居可安， 也无业可乐，社会经济发展停滞不前。 新中国成立后，广大劳动人民开始寻求安居之所，建国初期我国城镇居民 人均住房面积 7.6 平方米，部分人实现了“安居”的愿望。此时人们对住房的 要求甚低，体现了基本、简单的住房需求特征，但相对于大部分人来说，此时 仍处于“居者无其屋”的初始阶段。随着我国国民经济的快速发展，人们收入 水平的提高，及住房制度和住房建设的不断推进，我国城镇居民住房需求呈现 出阶段性的变化。与此对应住房建筑也极具时代特色，从大杂院、石库门、筒 子楼到单元楼，从高层住宅楼到LOFT、TOWNHOUSE、高档公寓、平层别墅 等现代住房建筑，住房的外观、结构、环境、使用功能等方面都发生了巨大的 变化。 为了全面、系统性的体现我国城镇居民住房需求的发展历程，反映我国城 镇居民住房需求不断升级的层次变化，展现不同阶段住房的时代特征，揭示居 民住房需求与住房产品之间的匹配关系，基于长期以来对我国房地产市场的跟 踪研究，本书以我国住房制度改革及重大调控政策为依据，将我国住房需求划 分为四个阶段，分别为沉寂期（1949-1978）、起步期（1978-1998）、稳步发 展期（1998-2003）、快速发展期（2003 至今），对四个阶段的住房需求、居 住环境、产品特征进行系统分析，整体上体现出我国城镇人居需求从“无”到“忧”， 从“忧”到“有”，从“有”到“优”的升级特征。 东亚·马赛公馆 目 录 1. 我国古代人居需求特征 1 1.1人类居住需求概述 2 1.2人类居住需求的进化史 3 2. 中国城镇人居需求历程 20 2.1 沉寂期（1949年-1978年） 22 2.2 起步期（1978年-1998年） 23 2.