房地产评估自考复习资料.docVIP

第四章 我国房地产评估概况 一、定级与估价的关系 1、我国土地评估的发展过程： ① 1986年《土地管理法颁布》 ② 1987年深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖，将3幅土地按50年的期限出让 ③ 1988年宪法修改，“土地的使用权可以依法律的规定转让” ④ 1988年国务院发布《中华人民共和国城镇土地征收土地使用税暂行条例》 ⑤ 1993年原国土局《土地估价师资格考试暂行办法》 ⑥ 2003年国务院办公厅转发《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》 2、土地定级与估价的关系： ① 土地定级确定基准地价 ② 基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学依据 ③ 基准地价不能代表每宗地价，只有在具体条件下适当修正才能得到宗地的真实地价 ④ 得到宗地价能得到每级土地的平均价格即基准地价 ⑤ 基准地价与宗地价虽然不同内涵，但相辅相成 ⑥ 通过定级—基准地价—宗地估价 3、大面积土地价格评估的基本模式： ① 以土地定级为基础的评估模式 ② 以交易地价为基础的评估模式 4、土地定级的作用：① 土地定级确定基准地价 ② 基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学依据 ③通过定级—基准地价—宗地估价，为土地评估提供大体依据 二、房地产评估方法体系 1、房地产评估方法体系： ① 房地产评估的基本方法 ② 房地产评估的派生方法 2、房地产评估的基本方法： ① 市场比较法 ② 收益法 ③ 成本法 3、房地产评估的派生方法： ① 剩余法 ② 基准地价修正法 ③ 路线价法 ④ 长期趋势法 ⑤ 地价指数法 ⑥ 残余法 4、房地产评估基本方法的特点： 各具特色 ① 市场比较法的理论依据是：市场上相同价位的房地产，他们各自的条件和效用也是基本相同的。 ② 收益法的理论依据是预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值，实质上是从投资回报的角度来对房地产估价。 ③ 成本法对投资者来说是从生产费用的角度进行估价的，收益大于费用。 共性： ① 都不能脱离一定的市场条件，去生搬硬套计算公式。 互补性： ① 应用时，这三种方法也是根据不同的条件，或去其一种为主，或混合使用，互相补充，取长补短。 三、房地产评估程序 1、房地产评估程序的基本内容： ① 受理评估业务 a 明确评估目的 b 了解评估对象 c 确定估价的时点 ② 初步选定评估方法 ③ 实地勘察与收集材料 a 估价对象的基本情况 b 估价对象所在地段的环境和区域因素 c 与估价对象同类的房地产市场资料 d 国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标 ④ 评估计算 ⑤ 撰写房地产评估报告 2、评估合同的主要内容： ① 评估范围、对象 ② 评估目的 ③ 评估工作时限 ④ 信息采集的范围和方式 ⑤ 评估报告的要求 ⑥ 评估费用的数额与支付方式 ⑦ 允许变通的评估内容及其范围 ⑧ 评估报告的使用方式及使用范围 ⑨ 相关信息和资料的保密 ⑩ 争议的处理方式 ? 当事人提出的其它责任和义务 3、收集评估资料的主要渠道： ① 委估方提供 ② 现场的勘测和必要的调查访问 ③ 大量实践不断积累 4、了解房地产宗地评估的实际操作步骤： 一、估价前期准备工作 ① 基础数据调查：城镇基准地价及修正体系、标定地价、地区、物价指数、地区内各类行业成本和销售利润率等 ② 市场成交价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并对交易案例进行详细的调查包括：面积、规划、付款方式、交易情况。 ③ 房屋租赁价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并明确装修情况、月租金、租期、租金支付情况等指标。 ④ 市场发展方向预测信息调查：房地产相关政策如税费调整、招商优惠政策等；城市发展规划如城市总体规划、城市近期规划；金融信息：如银行存、贷款利率的调整、经济增长速度的预计、股市行情等。 二、确定评估方法及试算价格 根据《城镇土地估价规程》规定，对同一股价对象，应选择两种以上的方法进行估价，并得出试算价格。 ① 商业用地一般选择市场比较法，辅之收益还原法、剩余法等。各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。 ② 住宅用地一般首选市场比较法。对新开发的土地，可采用成本逼近法。 ③ 工业用地特殊情况下开采用收益还原法。 ④ 其他土地如承租土地使用权评估建议采用市场比较法和收益还原法；有限定条件的土地使用权宜采用以上两种方法。 三、敏感性分析：对估价结果进行敏感因素分析。明确风险大小。 四、常用估计方法公式：市场比较法、收益还原法 四、地价指数 1、地价指数的含义：专门用以反映各地各类地价变化的指数。 2、地价指数的特点： ① 反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度 ② 反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势 ③ 反映地价