盛世年华收官之作.pptxVIP

盛润·盛世年二期营销战略盛世年华收官之作3333产品 · 研判定位 · 延展 攻击 · 执行推广 · 谋划1365市场 · 扫描2营销 · 策动4目 录 Contents 产品 · 研判一 NO.1 产 品 形 态 分 析 产品现状综述（标红部分）：建筑形态：典型点式高层（地面以上25层）。分布特点：毗邻新飞大道，自北向南呈线性 分布（共3栋，本栋楼宇处于最北端）。产品形态：临街为3层商业，剩余楼层（22层） 为住宅产品。体量指标：楼宇建筑面积约1.8万平米。（住宅： 约1.6万，商业：约0.2万平米） 产品 · 研判一产品现状分析 ：建筑形态：典型点式高层建筑，在区域市场中，属于大众化产品，较其他竞争对 手不具备绝对优势。分布特点：◆紧邻新飞大道，地段优势和投资价值彰显无遗。 ◆本栋楼宇处于最北端，整栋楼宇的采光性相对较差，但其北侧附近再 无高层建筑物，视野开阔， 观景效果佳。产品形态： 临街底商+高层住宅，典型的临街高层业态分布特点，同时兼顾商业、 居住和投资价值。体量指标： 目前区域市场刚性需求较大，项目总体量较小（不足2万平米），整体 去化相对迅速，适合“短、平、快”的操作。一产品 · 研判 NO.2 户 型 统 计 分 析 高层住宅户型统计分析表户 型套 数套数比例面 积（平米）面积比例朝 向朝向比例两室两厅 (E)44套 25%82.73 约24% 朝南 25%两房两厅(F) 44套 25% 81.36约24%朝北 25%三房两厅(B)44套 25%132.78 约40% 朝南25%一室一厅(G)44套25%44.18约12%朝北25%合计 176套100% 100% 100% 一产品 · 研判楼体楼层平面户型图一产品 · 研判户 型 分 析1.朝向分析 （1）南向户型较大（大两房、三房），采光性佳，舒适度较高，适宜居住；北向户型面积较小（一房、小两房），总价低，投资价值较高，更适宜投资。 （2）北向户型均较小，既有效规避了“90/70政策”，同时，可以结合产品特点，在后期销售中灵活实行捆绑销售或将两户改造合并为一套，促进进行销售。2.户型分析（1）户型类型丰富，面积跨度广，同时兼顾居住、投资等，客户可选择范围较广。（2）户型均为全明设计，功能布局较合理，有助于提升市场认可度。一产品 · 研判3. 面积分析 （1） 面积段控制合理,户型设计迎合当地市场需求, 主力户型为市场畅销户型. （2） 面积区间在迎合市场的同时也兼顾户型创新,丰富户型的类型和面积跨幅(主要 针对投资客的小户型) ,在追求户型差异化的同时, 也实现客户差异化.4. 总价分析 住宅户型 : 面积较市场主流面积段小,总价低,降低了置业门槛,更容易被置业者接受. 投资户型: 市场产品稀缺，同时面积小，升值大，功能多，在总价方面相对其他户 型也拥有优势。 一 产品 · 研判 结 论： 通过以上的综述、分析，可以看出本项目的产品是：一个体量较小，适合“短、平、快”快速操作的赢利型产品；一个以迎合市场需求为主，同时兼顾创新的大众化产品；一个紧靠新飞大道，未来升值潜力巨大的投资型产品； 启 示： 面对这样的产品结论，从利润最大化角度来说，本项目在进入销售阶段前，需要对市场近期走势有一个准确地把脉和研究。 二市场 · 扫描 NO.1 区 域 市 场 综 述 高新区阶段性开发（初步开发）告一段落，近期区域市场氛围初步形成。该区域从03年开始起掀起一阵开发热潮，在一段时期内，同时涌现出多个项目楼盘。到目前为止，这些楼盘和社区开发已基本进入尾声，部分楼盘已经开始入住。区域市场规模也初步形成。伴随着政府发展重心的转移（新区开发），该区域的开发也将告一段落。区域内市场供应量和消化量双双持续走高。及高新区开发相伴随的是区域市场的活跃和发展。近几年高新区内商品房市场的供应量和消化量双双持续走高，带动了区域市场的活跃和氛围的形成，使其成为新乡市房地产市场代表区域。有效支撑和推进了新乡房产市场的成熟。 二市场 · 扫描区域内产品形态丰富，多层依旧为市场主流，高层、小高层暂露头角。目前，区域内产品形态丰富，多层、小高层、高层和别墅以及单位自建房，呈现出“乱花渐及迷人眼”的形象。但总体来说，多层仍为市场市场主流，高层和小高层暂露头角，从长远角度来看，将成为区域未来发展趋势。区域内市场存量不足，近期新飞大道两侧高层更加稀缺。伴随着政府重心转移和区域市场阶段开发的告一段落。目前，区域市场内的产品市场存量不足。具体体现在：新盘供应量衔接不上，老盘开发接近尾声。市场面上多层仍旧有存量，但余量不足。高层稀缺，新飞大道两层更是出现高层空白。二市场 · 扫描市场销售价格稳步提升，上涨幅度和空间，较市中心和新区有一定差距。区域内楼盘市场价格