海珀旭晖案例分享20120417.pptVIP

绿地的确是通过高品质，高性价比来实现住宅的热销的。从整个绿地中心的开发和销售过程中，还带来了很多启示： 长期跟踪土地，通过招拍挂以外的方式以较低的成本获取土地；在项目运营中获得更高的利润率；从绿地中心一期和二期对比来看，由于土地获取方式不同，成本差异巨大，导致两项目盈利能力表现差异较大； 项目开发速度较快，周期较短；从土地获取到最后交付运营整个周期在3年左右； 积极探索持有型商业；绿地作为注重现金流的企业，前期多数商业项目都为出售型，绿地中心一期、二期商业部分都为持有，绿地在持有型商业上的尝试值得我们关注； 调整户型使项目总价与土地属性更匹配；根据海珀日晖大户型定位并不成功的经验，在海珀旭晖的定位中，优化户型，牺牲部分空间奢华度，但是保证功能性不变甚至增强，总价明显下降，获得客户认可； 产品与成本适配更精准；从客户实际需求出发，对精装修做适当调整，取消部分对项目品质影响不大的项目，如按摩浴缸、桑拿房等，同样能获得客户认可； 抓住窗口期及时出货，利用高端客户心理；根据市场反应，积极调整销售节奏，挤压式销售，并执行严格的回款政策，保证快速回款 我们在类似的项目开发过程中值得借鉴和学习 海珀旭晖案例分享 上海公司营销管理中心市场组 2012-4-17 % 上海市肿瘤医院 龙华医院 徐家汇公园 世纪联华体育场店 腾飞国际 南洋模范中学（南校区） 东安二小 龙山幼儿园 西南位育中学东校区（初中部） 南洋中学 徐汇滨江绿地 中山医院 南洋模范中学国际部 7号线船厂路站 4号线东安路站 9号线肇嘉浜路站 土地属性：G2-TOP品类，交通便捷，目前配套相对薄弱，未来规划较好 530m 海珀旭晖的土地属性为G2 从历史认可度看，项目所在区域认可度较差； 从江景资源看，比较薄弱，距离黄浦江直线距离550m左右，二线江景；每幢楼只有东侧一户看江，且6层以下受遮挡，无江景资源； 从板块的未来规划看，项目所在的徐汇滨江板块潜力巨大；并且受益世博会举办，滨江绿化的改造建设完成提升项目的城市界面； 从项目配套看，项目目前的商业、教育配套薄弱，但绿地中心商业体量10万方左右，建成运营后会有较大提升； 海珀旭晖的土地属性与铜山街、中房滨江项目有类似之处，可供借鉴； % 土地属性 指标 与城市核心区的距离 　 　 与内环的距离 0.1公里 到陆家嘴距离 7.2公里 到人民广场距离 5.5公里 交通 　 快速道路 中山南二路、东安路、龙华路、打浦路隧道 地铁站点 7号线船厂路站，0.2公里 4号线东安路站，0.8公里 9号线肇嘉浜路站，1.9公里 学校 　 　 　 　 　 学校-重点幼儿园 龙山幼儿园 1.1公里 学校-重点小学 徐汇区东二小学 区重点 0.67公里 学校-区重点初中 西南位育中学东校区（初中部） 1.2公里 学校-市重点高中 南洋模范中学（高中部）1公里、南洋中学1.2公里 学校-国际学校 南洋模范中学国际部3.6公里 上海师范大学附属中学国际部5.5公里 商业 　 　 大型商业中心体量和距离 腾飞广场（商业1.5万㎡）2.2公里 徐家汇商圈（商业200万㎡）3.3公里 大卖场和距离 卜蜂莲花 300米 餐饮街 无 医院 医院、等级、距离 上海中医药大学附属龙华医院（三级甲等）1.2公里， 上海市肿瘤医院（三级甲等）1.0公里， 中山医院（三级甲等）1.6公里 大型绿地 绿地面积、距离 东安公园0.2公里、徐汇滨江绿地1.4公里、徐家汇公园2.4公里 配套：交通便捷，教育医疗设施良好，城市界面优美；目前商业配套相对薄弱，生活便利度较差，但绿地中心商业体量10万方左右，交付运营后会有明显提升 规划：36.8万m2综合体，规划业态为住宅、酒店式公寓、商业、写字楼、酒店 绿地中心一期（总体量10.1万方） 2幢写字楼 66000m2 办公 另有地下3层共2.5万方（1层商业，2层车库及配套设施）；商业由正大集团整体运营； 35000m2 商业 备注 体量 物业 类型 办公属性 13500m2 酒店式公寓（1） 底商、街铺 6000m2 地上商业 2505m2 幼儿园用地 海珀旭晖 86000m2 住宅 绿地中心二期（总体量16.15万方） 海珀旭晖（总体量10.5万方） 预计将引入万豪品牌 33000m2 酒店式公寓（2） 标准层3000m2 80000m2 办公 地上4层5万方，另有地下3层2.5万方；地上部分为日建设计的屋顶花园，借鉴日本大阪难波城 50000m2 商业 备注 体量 物业类型 N N N 一期 二期 % 已推预售证产品 产品 面积段 规划 套数 产品 配比 酒店式公寓 一房 68 84 50% 两房 94 84 50% 合计 168 100% 大平层 两房 272-278 2 2%