2005不动产与城乡学术研讨会‘专题讨论不动产议题’.pdfVIP

2005 不動產與城鄉學術研討會 「專題討論：不動產議題」 引言人：林中森 * 壹、前言 最近國內不動產市場，在建商標的依然熱絡、不動產證券化議題持續發燒、人民幣升值 與油價上漲可能引發的投資保值效應、及行政院經建會加速推動都市更新計畫等利多消息影 響下，根據內政部建築研究所94年第2季房地產景氣指標顯示，第2季房地產景氣大致持平， 未來景氣在領先指標微幅上升，但廠商對未來市場看法持平。持平不樂觀的原因，包括國內 經濟成長預期下修、利率緩步升高、高鐵延後通車一年、及全球資產泡沫化等利空衝擊下， 另根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心最新之94年第二季台灣住宅需求動向季報，94 年第2季住宅動向需求呈現買方市場的觀望氣氛，且需求面信心有轉弱趨勢。從需求動機觀 察，自住型需求仍為市場交易之基礎，投資性需求比重仍高但已呈現回檔。購屋負擔較上季 再度增加，房價年所得比達到6.29倍，貸款負擔率達29％。 貳、新世紀不動產與城鄉發展策略 國內不動產市場之穩定均衡發展，誠為國內經濟發展之基礎，本人認為新世紀不動 產與城鄉發展策略應包括下列要項: 一、永續發展的國土規劃 「永續發展」基本定義為「能滿足當代的需求，同時不損及子孫滿足其本身需求的 發展」，它是建構在「環境保護、經濟發展及社會公義」三大基礎之上，追求永續發展已成為 21世紀國家生存與發展之主要方向，我國也順應此一世界潮流，在環境規劃與土地利用制度 朝向「永續發展」的理念與「成長管理」的運用技術，旨在促使地盡其利。目前政府就其相 關具體作法如下: (一)推動永續國土規劃與管理 為促進國土資源合理配置，以有效保育自然環境、滿足經濟及社會文化發展之需要， 提升生活環境品質，並確保國土永續及均衡發展，推動國土計畫法立法，建立完善之國土規 *內政部常務次長 劃與管理制度。未來國土規劃之最大特色，係將國土分為「國土保育地區」、「農業發展地區」 與「城鄉發展地區」等三大功能分區進行管理，期使國土環境資源利用達到永續化的發展。 (二)國土復育及管理之整體政策 台灣因地理與地質因素，地震及颱風、豪雨等發生頻繁，人為活動常受天然災害影響， 為復育過度開發地區的生態體系，降低環境敏感地區的開發程度，行政院乃針對國土之保育 及管理進行檢討，並訂定國土復育及管理之整體政策，以期復育過度開發地區的生態體系， 降低環境敏感地區的開發程度，有效保育水、土和生物資源，降低自然危害風險，減少人民 生命財產損失，並為後代保存健全的綠色資本，建立國土永續發展之機制。 (三)強化國土環境生態保育 為確保國土永續發展，國家將強化國土環境自然棲地或生物多樣性保育研究及棲地 復育計畫，各國家公園並以維護野生動植物之棲地及人文史蹟等環境為原則，推動生態旅遊; 加強生物資源調查、監測，以建立多元化之生物資源資料庫;另從永續發展的觀點，加強生態 系的復育工作，國土環境敏感區域，將列為國土保育地區並限制開發。 過去數十年來，台灣創造了舉世稱羨的經濟奇蹟，但是卻也犧牲了部分的自然環境。 因此國土的保育及保安之加強與落實，是當前重要施政重點。另外，本世紀是一個高品質生 活環境競爭的世紀，世界上各大都會區與都會區競爭，城市與城市競爭，社區與社區競爭， 將因環境品質而見高下。鄰近國家如日本、韓國，以及土地面積與我國相近的荷蘭，都早已 制定國土計畫法及訂定國土計畫。為確保有秩序的國土發展，落實國土保育、保安及強化國 際競爭力，制定「國土計畫法」實屬當務之急。展望二十一世紀的台灣，我們期待透過國土 規劃工作，塑造一個永續安全的生活環境、永續經營的生產環境及永續平衡的生態環境的願 景。國土規劃可望提升生活品質．建造安適的居住環境，改善產業經營環境，兼顧生態環境 資源之永續利用;透過成長管理理念之實踐，促使土地資源使用與公共財之配置．產生有效率 及公平之結果。 二、公平正義的土地制度 (一)地利共享 長期以來，自然漲價歸公一直為平均地權達成地利共享的手段之一，亦透過平均地 權條例及土地稅法執行公平正義的土地制度，計算土地自然漲價總數額以課徵土地增值稅， 並作為平均