商品房买卖合同释义.ppt.ppt

乙房屋登记机构答辩认为，某小区配套公建楼的土地、规划、竣工等相关手续皆为甲开发公司所有，权利来源清楚；该登记行为合法。 第三人甲开发公司答辩认为，某小区配套公建楼并非物业用房，应按照“谁投资，谁受益”的原则进行处理。 本案由于是业委会起诉的，由于业主委员会是合法成立并经政府部门备案的，对内执行业主大会的决定事项、对外维护全体业主合法权益的，有一定财产的机构，具备“其他组织”的构成要件。因此，可以成为诉讼主体。但是，业主委员会也并非在所有的案件中都可以成为诉讼主体，因为根据《物业管理条例》第 19条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。所以，除非有全体业主的授权，业主委员会只有在与物业管理有关的活动中才能成为适格的诉讼主体。 本案中，讼争的焦点是登记机构将公建楼的所有权登记到甲开发公司名下的行为是否侵犯了全体业主的合法权益，该问题并不属于物业管理活动的范畴。因此，本案中业主委员会在未获得全体业主授权的情况下不是适格的诉讼主体。因此败诉。 思考：若经业主授权的业主委员会提起诉讼，那么结果又会怎么样。？ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：　　 （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 因此，对于公共配套公建设施一般来说： 1.国家及地方规定开发商应配套建设并明确其产权归属的 3.可独立登记的会所、商铺用房，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则会所属于开发商所有 4.小区的网球场、游泳池等公共设施，按其位置判断 6.物业服务用房 2.国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的，按约定执行 5.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分 ④房产新政的法律定性 关于房产新政，在最高院司法解释中第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 但是，最高院司法解释出台的时间过早，并且当时房地产市场的形势较好，因此问题并不突出，可以说，完全适用，并不能很好解决此类的问题。 案例5：胡某《商品房买卖合同》 2011年，胡某与甲公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：胡某购买甲公司开发的位于杭州城西的某一房屋，首付四成，余款以银行按揭形式付款，协议签订后，胡某按约支付了首付款，并向甲公司确认的银行提交了银行按揭贷款的材料。后，胡某被告知，银行按揭不能办理。 胡某无法履行该合同，诉请法院，请求法院解除该合同并要求甲公司承担首付款的利息。后该案以调解结案。 事实要点： 1。胡某主张，按揭无法办理是由于甲公司原因。 2.胡某事实上并未有购房资格，在甲公司的帮助下，取得了杭州某一企业开出的工作收入证明并补缴了社保。 3.在诉讼中，甲公司取得了银行开出的证明，银行认定胡某提供的材料存在虚假，因此按揭不能办理。 4.胡某未能提供该虚假证明的提交甲公司知情的相关证据。 案例6： 张某和某开发商甲就某一商品房签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定的房款支付方式是银行贷款，但协议里有一个但书条款，如不能贷款，则选择开发商所认可的方式支付购房款。后，合同签订后，房产新政颁布，张某由于已经有了一套房子，在办理银行贷款的时候出现了问题，被告知不能贷款，房地产企业根据合同所约定的程序，在得知不能办理贷款后即发函告知张某，采取现金支付的方式购房。张某收到该函后，认为房产新政是一个不可抗力的因素，当时采取的贷款购房，因此在现在这个背景下，应当解除合同，并且退还自己已经支付的款项，甲公司不同意。后，张某无奈向法院提起诉讼，请求解除合同，主要的理由是由于房产新政这个不可归责与双方的原因，造成自己履行不能，因此，诉请解除合同。 法院认为，该合同并未出现不可归责与双方的原因，因此双方应当继续履行，但是鉴于张某履行能力严重不足，在房地产企业表示若合同解除需要张某承担赔偿责任的情况下，合同最终解除，并判决张某赔偿甲公司的损失。在这个案子中，对于但书条款的界定是极为重要的：该但书条款，意味着购房者对不能贷款是有所预见的，这个新政跟你的履行困难没有因果关系，更不要说将