深圳华盛东门项目市场研究及规划定位报告.doc

深圳华盛东门项目市场研究及规划定位报告 东门项目〖市场研究及规划定位〗报告致：深圳市瑞产置业有限公司 汇报内容纲要第一部分：市场研究一、项目地块研究及发展难点分析二、项目所处区域商业发展分析三、东门商圈主要商业形态调研四、东门商圈消费人群研究五、本项目周边在建及招商项目六、经营者访问第二部分：规划定位七、本项目规划定位探讨八、本项目楼层业态规划及主题定位九、项目建筑规划发展建议 第一部分：市场研究 一、项目地块研究及发展难点分析 项目规划主要技术经济指标本项目地处深圳传统市级商圈东门商圈，本项目靠近东门中路和晒布路交汇处，靠近东门商业步行街，是建设中的地铁3号线“晒布路站”上盖，预计2010年东门商圈本项目底建成开业。项目紧邻东门核心商圈，地处东门商圈东门中路的末端，但作为东门地铁“晒布路站”上盖物业，未来经营将能共茂业百货东门中路享东门商圈的人流及知名度，为项目商业经营创造良好的发展条件。总建筑面积：58439.17㎡住宅建筑面积：29436.9><#990099'>96㎡商业建筑面积：11613.04㎡地下商业建筑面积：2457 ㎡商业楼层：地下2层，地上5层地下车库：12478.84 ㎡地下公共通道：723 ㎡住宅总户数：430户机动车停车位：245个 地铁3号线地铁3号线工程起点为福田益田站，终点为龙岗区双龙站，2011年6月30日全线通车。作为连接市中心与2011年大运会主体育城的“大运专线”，地铁3号线串联了多个市级、区级商业中心，建成后将进一步拉近龙岗与深圳中心区的距离。地铁3号线也将是未来龙岗区域消费人群进入特区商业区的唯一的地铁交通路线。3号线沿线老街、晒布路、翠竹、田贝、水贝、草埔、布吉、木棉湾、大芬站点都是人口居住密集的区域，水贝田贝市场本身也是深圳的珠宝批发市场，3号线的贯通可带动沿线人群进入深圳中心区消费，本项目所在站点则是进入中心区商圈的第一站。 项目周边环境??项目所处东门商圈，是罗湖区最繁华的地段，临东门中路，周边分布有东门茂业百货、旺角购物广场和九龙城广场以及窗帘、厨具专业市场，集经营批发、零售、娱乐、餐饮等多种行业为一体，人流量大，商业氛围浓厚。??项目所处东门商圈人流量大，统计资料显示东门的人流量2008年日均约60万人次，地铁老街站的人流也有部分计入其中。??从租金水平来看，项目所处东门商圈在经过政府改造后，东门商业街临街商业租金已经上涨到1200~2500元/平方米/月。??本项目周边分布的白马批发市场和五金经营业态的街铺，对本项目未来零售业发展是不利因素。 项目周边交通现状地铁3号线站点：东门中路站（晒布路站）、老街站周边道路状况等级道路车道数目深南东路双向八车道城市主干路东门中路双向七车道晒布路双向四车道城市次干路湖贝路双向四车道城市支路立新路单向二车道周边公交系统公交车站公交线路东门站24（另有5条夜巴线路）东门老街站2（另有1条夜巴线路）东门中站22（另有4条夜巴线路）门诊部22（另有2条夜巴线路）本项目临城市主干道，车行较为方便。周边公交线路较多，项目通达性高，但因人流量、车流量太大，未来交通系统还有待改善。 本项目自身分析小结根据对项目地块及相关规划指标数据、周边商业环境等情况的了解，我行认为本项目在未来发展中将存在如下发展关键点：??本项目地处东门中路，临街面建筑展示性好，项目临东门商圈，所处区域市场知名度高、周边商业发展成熟，交通便捷、人流量大，具备发展商业的良好条件；??本项目是地铁3号线“晒布路站”上盖商业，能共享地铁商业人流。??本项目为发展商持有物业，对项目具有统一的经营管理权，这是对项目后期经营中的统一规划、招商和经营调整的一大保障。??本项目是新建商业项目，能打造较好的商业硬件条件和经营环境，有利于项目未来招商和经营档次的提升。 项目发展难点分析??本项目所处地理位置虽然紧邻东门商圈，但已经处在东门中路的末端，东门商圈的边缘，较难共享东门商圈的人流，出现商业边缘化的现象，如何通过商业特色化和差异化的打造，吸引目的性消费是本项目要重点考虑的问题。??本项目商业楼层较多，总共有7层（地下2层，地上5层），从东门目前商业发展情况来看4层以上商业的经营情况都不太理想，空置率较高，因此本项目的4~5层如何通过交通动线的调整和业态组合吸引人流往高楼层消费是本项目发展的一个难点。??动线规划设计上，如何结合地铁出入口，利用地铁的人流，将地铁人流引导进入本项目消费是规划设计上要重点考虑的。??本项目整体规模较小，单层面积小不利于商业规划，如何实现有吸引力的、选择针对性的业态组合是本项目要考虑的重点。??本项目是裙楼商业，结构空间受到较大的影响，在规划中要重点考虑铺位划分，实现良好的动线设计及处理好边角位和死角位。 根据对项目发展难点的分析，我行将针对项目所处商圈发展状况、现