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关于房地产投资风险的因素分析.pdf

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关于房地产投资风险的因素分析

关于房地产投资风险的因素分析 尹 华 (费县房地产管理局 山东 ·临沂 273400) 摘 要 本文对房地产开发的投资风险的概念进行了阐述,然后从来源上给出了房地产开发投资的风险。进一步分 阶段详细分析 了风险的各个因素,指出合理的风险管理是降低风险的良好手段。 关键词 房地产开发 金融 风险投资 管理 市场 中图分类号:F293 文献标识码:A 随着经济的迅速发展和社会的进步,企业所面临的风险 必需对未来几年地区的经济发展趋势、人 口增减、收入水平升 以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域 降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测,以选择、 同样面临着这个问题,而对其风险因素进行分析是开展风险 确定合适的开发时机。 管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模 3,2前期阶段 大,建设周期长,作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动, 进入前期准备阶段 以后要取得立项审批;取得土地使用 面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项 目全 权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许 过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变 多工作的进展,这里面也充斥着房地产投资的风险。 化、社会环境变化等无形风险。总之,大量的不确定性因素决 置地方式风险:由于投资商只能通过行政划拨和土地使 定了其投资活动的高风险的特性,从而使投资方案和决策具 用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权,已有土地 有相当的潜在风险。 也不能轻易地改变土地用途,所以通过行政划拨、协议、招标 1房地产开发投资风险的概念 或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 风险一般定义是指在以特定利益为 目标的行动过程中,若 置地时机风险:比如建设资金落实困难导致不能按时开 存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失,则由该潜在损失 工,土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险, 融资风险:融资风险是指利用各种方式融通资金时,由于 是指投资商因对未来某房地产项 目投资的决策以及客观条件 融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过 的不确定性,而导致该项房地产项 目投资的实际收益与期望收 股权融资时,由于发行股票时机不当、数量不当,价格不合理 益产生负偏差的程度及其发生概率,即投资商在房地产项 目投 造成发行股票困难、融资成本过高,给开发者带来损失。 资过程中,遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。可以说风 3-3建设阶段 险是客观存在的,它不以人的意志为转移。房地产投资的风 工期风险:如承包商错误估计了项 目的特点,低估了施工 险在~定环境和期限内客观存在,无法回避它、消除它,只能 的困难,施工组织设计不当,遇到了复杂的地质条件而导致的 通过各种手段来应对风险,避免损失与损坏的产生。而对它 工期延误等;或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工 进行充分、深刻的认识,将有利于降低这些风险。 艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 2从来源分析 公众干预风险:由于某项房地产的兴建影响到周围居民 从房地产投资风险来源看,也可以分为 自然风险、社会风 的利益,而使公众 自觉性地进行干预,阻止该项 目的发展从而 险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风 可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由 施工事故风险:安全生产涉及到施工现场所有的人、物和 于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政 环境,安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位,或 治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损 者其它偶然因素,导致事故发生,引起的人身和财产损失,最 失的风险。

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