关于房地产投资风险的因素分析.pdf

关于房地产投资风险的因素分析 尹 华 (费县房地产管理局 山东 ·临沂 273400) 摘 要 本文对房地产开发的投资风险的概念进行了阐述，然后从来源上给出了房地产开发投资的风险。进一步分 阶段详细分析 了风险的各个因素，指出合理的风险管理是降低风险的良好手段。 关键词 房地产开发 金融 风险投资 管理 市场 中图分类号：F293 文献标识码：A 随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险 必需对未来几年地区的经济发展趋势、人 口增减、收入水平升 以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域 降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、 同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险 确定合适的开发时机。 管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模 3，2前期阶段 大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动， 进入前期准备阶段 以后要取得立项审批；取得土地使用 面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项 目全 权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许 过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变 多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。 化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决 置地方式风险：由于投资商只能通过行政划拨和土地使 定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具 用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地 有相当的潜在风险。 也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标 1房地产开发投资风险的概念 或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 风险一般定义是指在以特定利益为 目标的行动过程中，若 置地时机风险：比如建设资金落实困难导致不能按时开 存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失 工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险， 融资风险：融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于 是指投资商因对未来某房地产项 目投资的决策以及客观条件 融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过 的不确定性，而导致该项房地产项 目投资的实际收益与期望收 股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理 益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项 目投 造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。 资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。可以说风 3-3建设阶段 险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风 工期风险：如承包商错误估计了项 目的特点，低估了施工 险在～定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能 的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的 通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它 工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工 进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。 艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 2从来源分析 公众干预风险：由于某项房地产的兴建影响到周围居民 从房地产投资风险来源看，也可以分为 自然风险、社会风 的利益，而使公众 自觉性地进行干预，阻止该项 目的发展从而 险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风 可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由 施工事故风险：安全生产涉及到施工现场所有的人、物和 于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政 环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或 治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损 者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最 失的风险。