上半深圳房地产场研究报告.docVIP

2011年上半年深圳市房地产市场研究报告 2011年上半年深圳经济运行情况总体经济发展平稳、健康。上半年全市生产总值5015.22亿元，比上年同期（下同）增长10.6%，比一季度回落0.2个百分点。第一、第二、第三产业占GDP比重分别是：第一产业占比太小忽略不计；第二产业占47.2%；第三产业占52.8%。一手住宅市场1）、供应分析2011年1-6月份，深圳全市共有37个项目计42批次住宅批售，共计17386套，总建筑面积1472779.78平方米，批售套数和面积同比增幅均在10%以内。具体数据详见下表： 成交分析上半年新房成交均价分析1-6月份，深圳全市成交均价为18812元/㎡，相比于去年1-6月份的21083元/㎡，同比下跌10.8%。 2、二手住宅市场上半年二手住宅成交均价分析1-6月份，全市的二手住宅平均价格为20801元/㎡，同比去年同期的15573元/㎡上涨约33.6%。由于国土局成交数据的滞后性——过户时间往往在签订合同后1个月左右，过户的价格是之前达成成交时的价格。由于福田区的成交均价和成交面积在各区中一般是最高的，1-6月份福田区的成交均价约为25957元/平方米；成交面积约111.45万平方米，同比去年同期的113.50万平方米下降了1.8%。2）上半年二手住宅成交量分析 全市住房购买的需求强劲，深圳二手楼市成交量继续保持高位，由于7.11按评估价征税的利空政策的影响，使得6月份全市二手住宅的成交量井喷，6月份共成交9094套/803053.79㎡，环比分别激增31%和35.7%。在全市6个行政区中，福田区的成交量基本上一直位居首位，6月份成交2053套/185499.32㎡，占全市的成交套数和成交面积为22.6%和23.1%。 商业市场 、上半年一手商业成交分析 、上半年二手商业成交分析 、写字楼市场1）、上半年一手写字楼新增批售情况 2011年1-6月份，全市没有新的写字楼取得预售许可证。 2）、上半年一手写字楼成交分析 1-6月份，全市一手写字楼共成交147套，批售面积为32402.25㎡。同比去年同期的604套/80059.24㎡，分别暴降75.7%和59.5%；成交均价为36073元/㎡（平均值法）。 1-6月份，全市有成交的项目只有5个。位于前海片区的振业国际商务中心，成交50套/13283.68平方米，是全市写字楼成交量最大的楼盘。东方新天地广场的成交面积也超过了1万平方米，成交33套/10297.29平方米。 、上半年二手写字楼成交分析 1-6月份，全市二手写字楼成交1174套/201739.48㎡。 其中，在各行政区中，写字楼集中于罗湖、福田、南山三区。福田的成交量一直比较高，而且成交单价也最高。1-6月份，深圳的二手写字楼均价同比涨幅达到36%，约为32480元/平方米，福田区和南山区同比涨幅均超过35%，单价最高的福田区的价格超过35000元/平方米；罗湖区的均价约为20823元/平方米，涨幅达到31%。 作为写字楼成交和供应比较集中的两个区，由于配套完善，环境和位置优越，福田区的供应量和成交量较大，价格亦为最高。罗湖区作为比较早、成熟的写字楼集中的区域，其供应和成交量也比较大，成交均价相对福田区稍低。 市场现状分析 1-6月份，深圳市新商品住宅成交量达16479套/1401508.61㎡，全市上半年的二手住宅平均价格为20801元/㎡；全市上半年的一手商业和一手写字楼及二手商业和二手写字楼的成交数据分列如下。 现尝试从比较重要的货币政策、开发商资金状况、土地方面这三个方面来作一下相关解读： 、货币资金方面1）、货币政策7月初，中国人民银行货币政策委员会2011年第二季度例会在北京召开。央行在4日发布的例会声明中表示，我国经济继续平稳较快发展，但通胀压力仍然处在高位。要贯彻实施稳健货币政策，注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性，把握好政策节奏和力度。着力优化信贷结构，引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持，特别是对三农、中小企业的信贷支持。国务院副总理王岐山7月1日在河北考察时强调，把握好稳健的货币政策执行力度，服从和服务于国民经济发展大局，坚持有保有压，着力优化信贷结构，毫不动摇地加强小企业等薄弱环节的资金支持。 与之前几次例会相比，此次会议提出政策的稳定性，且将其放在首位。政策“三性”排序和内容的改变，很可能意味着货币政策工具的使用要发生调整。“稳定性”意味着存款准备金率提高的次数减少，步伐放缓；“针对性”意味着对小企业、农业等融资加强支持，比如鼓励其发行债券、加大信贷投放、利率优惠等；“灵活性”则意味着在几个货币政策工具中，利率手段要走到前台。结合央行今年第二季度例会和王岐山副总理的讲话，预计一种宏观调控的新思路正在形成：相对紧缩、定向宽松。对中小企业融资等领域“定