探讨《物权法》第74条车位权属的法律规则.docVIP

　　探讨《物权法》第74条车位权属的法律规则 探讨《物权法》第74条车位权属的法律规则 导读：主体与民事主体之间的利益关系；民事主体利益与国家利益之间的关系；民事主体利益与社会公共利益之间的关系。一般来说，调整民事主体与民事主体之间利益关系的主要是任意性规范。对于民事主体利益与国家利益、社会公共利益之间关系的调整主要借助强行性规范。那么，就小区车位权属所涉及的利益关系而言，停车位应当是小区的配套设 摘 要 我国《物权法》规定车位权属处理“应当首先满足业主的需要”的表述过于概括，“其它场地”所指不明，约定归属不切实际且有违法律体系的一致性。应立足我国国情，从车位的性质、类型、功能、土地使用权的状况、车位权属所涉及的利益关系等方面加以分析，借鉴国外立法例，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法宗旨下，完善《物权法》的车位权属规则。 　　关键词 《物权法》 车位权属 启迪 　　一、对《物权法》第74条的理解 　　《物权法》第74条第1款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择，对于构建和谐社区、维护社会稳定无疑具有积极作用。但其表述过于概括，极易发生理解上的分歧。譬如，“首先”应是业主对小区车位享有同等条件下的优先购买权、优先承租权。豍“首先”不同于“优先”，对其理解应服从保护业主利益的立法目的。车位的购买数量应在合理范围之内，且只是用于生活用途，不得用于经营用途，合理的数量并不限于一户一个。豎这种规定的模糊性，导致司法与执法实践难以操作。为此，最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干理由的解释》（以下简称《解释》）第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以 、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。但《解释》仍欠具体。据笔者对广州市房地产权登记交易中心的调研， 车位产权登记的难点就在于如何认定该车位是否已“首先满足业主的需要”？当事人通过法院强制执行中的拍卖取得车位的，是否受“首先满足业主的需要”的限制？可见，这种模糊规定亟待改善，否则势必埋下纠纷的隐患，影响立法目的实现。 　　从表面来看，《物权法》第74条第2款规定尊重当事人的意思自治，顺应市场经济的基本要求，十分合理。然而，立足我国现实与相关立法，审视其实施目前状况，就不得不质疑其合理性。在我国，小区车位至今仍然供不应求，属于稀缺资源；房地产市场基本处于卖方市场，缺乏竞争；国家和地方政府对小区车位的价格缺乏管制。 　　《物权法》第74条第3款规定明确了归属业主共有车位的类型，但也不乏缺漏之处。其一，“其它场地”所指不明，容易引发争议。有学者认为，“其它场地”是指未纳入建筑区划的其它场地，主要是指未纳入建筑区划的空地。豏还有学者认为，“其它场地”不宜以“是否纳入建筑区划”为判断标准，不应局限于“土地”，在解释上与“土地”同其作用者，亦在之列，包括：首层架空层、结建人防工程等。豐可以说，至今首层架空层车位、地下车位的权属仍不明确与此不无关系。其二，车位共有权的内容不清晰。如业主共有车位是否可以 ？谁有权 ？谁有权买受？所取得的是车位所有权还是专用权？所得收益归谁等理由，由于涉及小区的和谐发展或具有一定的专业性，须由《物权法》加以明定。 　　二、对车位法律性质的分析 　　停车场或车库形式上为“一物”，但为了停车需要和交易便利，人们人为在其中通过划线等方式明确一个个车位的范围并作为单独的交易对象，因而车位具有观念上的独立性。同时，车位具有停放车辆的特定用途，人们可以通过公共车道和出入口驾驶汽车出入车位，实现对车位的利用，无需借助其它专有部分，因而车位具有使用上的独立性。因此车位可以被理解成独立物。《物权法》第74条第2款关于车位可以 、附赠或出租的规定也已暗示这一点。既然如此，车位就不是区分所有建筑物的重要成分。在德国，重要成分的判断标准是：物与物之间的关系如此紧密，以致如果分离，则会使一物遭到毁坏、损害或丧失效用。豑显然，车位不符合该标准。 　　作为独立物的车位就具备构成专有部分的可能性，可以被认定为专有部分，成为专有权的客体，由业主或开发商享有专有权，通过登记取得独立的产权证书，可以单独流转。许多国家和地区不乏将车位认定为专有部分的立法例。然而，《物权法》并没有明确车位是否构成专有部分。《解释》第2条弥补了这一缺漏，明确了车位构成专有部分的条件，但不尽合理，其规定的第三个条件“能够登记成为特定业主所有权的客体”实为多余。因为只要具备前两个条件亦即“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”即可。倡议《物权法》修改时，在检讨《解释》的基础上，增加对车位构成专有部分的规定。当然，车位是独立物并不意味着车位只能构成区分所有建筑物的专有部分。