浅析老旧小区物业费111参考资料 .doc

附件一、 老旧小区物业费现状 老旧小区顾名思义就是上个世纪六、七十年代前建设的住宅小区，这部分住宅小区大部分基础设施较差，设备陈旧，维护费用较大。 同心物业代管的自管房老旧小区共计6个（汽南、汽北、百万庄、西直门、北河沿、小西天）管理面积近25万平方米，这其中包括高层住宅9栋、多层住宅31栋及部分平房，这部分住宅有1953年的多层建筑，还有建国初期的平房院落，高层建筑大部分也是上世纪八十年代初建成的，由于基础设施老旧，维修成本相当大。 附件二、 2010年公司收入与支出现状 2010年度我单位的收入和支出明细如下: 收入 2010年收入明细 出租房 中心支付物业费 汽北停车费 房改房费 经济适用房物业费 央产房上市物业费 其他 合计 269.04 210 40 40 20 12.3 50 641.34 单位：万元 我单位还有供暖11.5万平米，应收供暖收入345万元，2010年实际收供暖费283万元，政府补贴供暖费80万元。目前中心拨付物业管理费210万元的标准还是执行京价（房）字[1997]第196号文，当时白云路西里甲12楼、甲8、10还没有建成，拨付的经费不含这3栋楼的电梯运行维护费、高压水泵运行维护费等，且能源费也由1997年的水费0.11元/吨、电费0.165元/千瓦时，到现在的水费6.21元/吨、电费0.8元/千瓦时-0.9元/千瓦时。 经济适用房物业费现在高层是1.2元/㎡，多层0.55元/㎡，还是根据京发改[2005]2662号《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》京发改[2005]2662号北京半壁店限价房物业费1.98元 物业维修费（水、电） 公务费 税费 保安保洁费 支出合计 323 141.66 5 45 43 557.66 还有供暖支出356万元，其中能源消耗（锅炉水、电、天然气）为320万元，维保及人工费占36万元。 从2005年到现在设备设施维修及配件的价格成倍上涨。仅2011年1月份，全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.9%，比去年同月上涨6.6%；工业生产者购进价格比上月上涨1.2%，比去年同月上涨9.7%，生产资料出厂价格环比上涨1.0% 北京市社会平均工资也从2005年的人均月收入2734元上升到2010年的人均月收入4201.25元。 北京非私营企业职工年收入2008年为56328元，2009年为58148元，2010年为65683元。 我单位2010年人工费为323万元，其中包括单位负担的职工五险一金85.43万元，因为同心物业管理有限公司已经在社会上了养老保险，单位在支付职工工资的同时还要负担应发工资的44.3%的各项社会保险及住房公积金，个人按应发工资的22.3%上缴社会保险及住房公积金后为实发工资。我单位现有在岗职工33人、内退15人、外聘农民合同工17人、退休职工32人（社会发放养老金），人均应发工资36080元/年，3006.70元/月，扣除各项保险及税金后实发工资为2402.04元/月；2010年北京社会平均工资为4201.25元/月，2010年我们职工的年收入为北京非私营企业职工年收入的54.85%，仅为北京社平工资的71.57%，远远低于北京市社会平均水平，公司人员结构老化，收入和社会差距较大，我们也曾去社会招聘有技能的人员，这样的收入水平很难招聘到可用人才。 京发改[2005]2662号《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》第三条第二款服务标准中的第三小点维修服务费标准执行京房地修字[1998]第799号文件，1998年市场劳动力价格为人工费按700—900元/月、保洁300—400元/月、保安400-500元，管理人员工资1400—1500元/月，现在保安保洁每月1800元/人，招个普通维修工最少也要2000元/月，管理人员3000元/月以上，还要执行每周工作时间不超过40小时，单位还要负担的五险一金及节假日加班的三薪。 附件三、 经过和西城房屋土地管理局相关领导沟通咨询取得调查数据如下：西城区有400多个物业项目，收费标准分布如下： 在西城区同行业400多家物业企业中，物业收费标准定9元/㎡以上为3%；5-9元/㎡占2%；4-5元/㎡占10%；3-4元/㎡占15%，2-3元/㎡占50%；1-2元/㎡占10%；在1元/㎡以下的企业只占10%左右，而且一般是筹酬金制，或者经济适用房服务企业有政府补贴，而且因为成本和收费不成正比而举步维艰。 能源费不断上涨，人工成本不断增加是我国经济社会发展在全球化背景下面临的长期性课题，因此提高物业的收费标准也是大势所趋。 具体调整幅度，为了保证今后一个时期相对稳