度广东房地产场运行分析.docVIP

2011年度广东房地产市场运行分析 1.完成开发投资 2011年全年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，比全国总体水平高6个百分点；比1-11月份回落1.7个百分点，但仍保持较快的增长势头。从走势看，2010年进入下半年后投资增速的明显回落，一定程度上促使2011年投资增速持续高速增长。但另一方面，在严厉的调控政策之下，商品房销售相对不畅，房地产企业的资金情况并不宽裕，投资高速增长或是因为企业迫于前期投入而追加的后续投资。 图1 2010、2011年广东房地产开发投资走势对比 分用途看，办公楼投资增速在上半年连续3个月大幅提升之后逐步回落，但增速仍是各类投资中最高。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型，商业地产日渐兴起。作为商业地产的传统模式之一，办公楼投资的快速增长反映出其中蕴藏着更多商机。但2011年银监会接连3次向金融机构下发商业地产信贷预警，上海银监局更是直接要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，意味着投资商业地产须承担更高的市场风险和政策风险。 商品住宅投资方面，全年保持在30%以上的速度稳步增长，理论上有利于减缓住房市场的供应压力。但在限贷、限价尤其是限购等政策仍将持续的情况下，商品住宅市场短时间内难以复苏，市场供求关系可能向局部供过于求转变，企业投资回报周期或将延长。 商业营业用房投资及其他投资增速在经历上半年的较大幅度波动之后，下半年趋于平稳。其中商业营业用房总体呈稳步上升，而其他投资则呈小幅回落趋势。 图2 2011年广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分 从近10年情况看，2011年商品住宅投资同比增加957.41亿元，接近2005年全年投资额，而其他年份同比均未超过500亿元；办公楼及商业营业用房投资虽然同比增速不低，但绝对数量同比分别仅增长69.19亿元和107.15亿元，实际增加投资额不多。从各类用房投资占总投资比重上看，住宅投资占71.3%，办公楼及商业营业用房投资分别占4.4%和9.3%，广东房地产以住宅为主体的投资结构仍未发生改变。 图3 2002-2011年广东房地产投资走势按用途分 图4 2002-2011年广东房地产投资结构2.开发资金来源 图6 2010、2011年广东房地产企业本年到位资金小计对比 全年房地产企业本年到位资金小计6889.45亿元，同比增长19.9%，较1-11月回落4个百分点，增速连续两个月回落。从单月份看，每月新增到位资金较为平稳。全年到位资金同比增速总体呈上行态势，与2010年呈现反向走势，说明2010年增速不断回落一定程度上成就了2011年增速的逐步上升。 其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融机构至年底则同比增长63.4%，信贷政策的收紧使得企业的融资渠道受限、融资成本上升；自筹资金同比增速基本稳定在35%左右的较高水平，反映出企业资金情况较为紧张；其他资金来源中，定金及预收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，而个人按揭贷款全年同比下降6.0%，则反映出严厉的信贷政策和限购措施已对销售产生抑制效应，不仅限制了投资型住房需求，同样也将相当一部分自住型需求拒之门外。数据反映，全年企业银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈现负增长。 图7 2011年广东房地产从资金来源看，。 图8 2002-2011年广东房地产企业各类来源资金变动情况 图9 2002-2011年广东房地产企业资金来源结构 图10 2002-2011年广东房地产企业资金充裕度情况 从资金来源看，土地购置 图12 2004-2011年广东房地产企业购置土地情况 截至2011年期末，全省房地产待开发土地面积3500.88万平方米，比2010年期末下降13.2%。从购置情况看，上半年购置面积同比增速震荡上行，下半年开始急速回落后趋于平稳，全年购置面积2289.69万平方米，同比增长30.4%；土地成交价款479.40亿元，同比增长28.3%。从2004年以来各年购置土地情况看，购置面积同比仅2007年和2011年实现增长，其他年份均为下降了；成交价款同比增速走势大致与购置面积相反；土地成交均价则震荡上走。近年土地出让价格大幅上涨，大幅提高商品房重置成本，为了促进房价合理回调，地方政府除了增加土地供应外，也应该主动降低起拍价格。 （三）商品房建设 从近10年开发建设情况看，2011年商品房施工面积同比增幅首度超过20%，新增施工面积超过7000万平方米，比全年竣工面积还多约1300万平方米；其中新开工面积同比继上一年58%的高速增长后，仍保持21%的增速。在建工程的持续增加，意味着企业必须不断追加投入，资金状况值得关注。 假设商品房项目的建设周期为两年，将当年的竣工面积与两年前的施工面积的比