鲁能集团某别墅项目整体定位与发展策略 .pptVIP

利润 序号 项目 合计 1 销售收入 75,015.00 2 开发成本 61,345.71 3 经营税金及附加 4,163.33 4 利润总额 9,505.96 5 所得税 3,136.97 6 净利润 6,368.99 7 税前成本利润率 15.50% 8 税后成本利润率 10.38% 敏感性分析 成本利润率 　 -10% -5% 0% 5% 10% 销售收入变化 67513.50 71264.25 75015.00 78765.75 82516.50 成本利润率 2.64% 6.51% 10.38% 14.25% 18.12% 建设成本变化 55211.14 58278.42 61345.71 64413.00 67480.28 成本利润率 18.98% 14.45% 10.38% 6.70% 3.35% 土地成本变化 15548.58 16412.39 17276.20 18140.01 19003.82 成本利润率 12.62% 11.49% 10.38% 9.31% 8.26% 地价估算 漳港镇住宅用地（熟地）为20－30万元/亩，空港附近的住宅用地约10万元/亩。 将本项目土地地价在0 -20 万元/亩之间的利润率测算结果如下： 地价（万元/亩） 0 5 10 15 20 土地成本（万元/亩） 10 15 20 25 30 税后成本利润率 23.06% 16.24% 10.38% 5.29% 0.83% 开发时机研判 项目开发时机判断需考虑的因素 规划 2010-2020年，从乌龙江时代到滨海时代的提升，对闽江口、长乐沿线的开发 产业园区 空港工业区，区域规划总用地约1.8万亩，首期建设4000多亩标准厂房。力争在今年10月建成2000多亩的标准厂房，明年初部分企业可正式投产。 交通 201省道（滨海大道）目前正在建设中，局部已通车，确保5年内全线通车 在建的机场高速公路一期工程的路基工程以于2005年1月基本完工，全面进入路面施工，可望在2005年底完成主体工程，二期力争2006年初动工建设 品牌 与鲁能在福建其他项目的联动，共同提升鲁能品牌 判研方法 项目开发时机的判断通常从项目自身的因素和外部因素进行研究，由于本项目自身条件已相当明确，故对项目开发时机判研主要从外部条件考虑。 项目开发时机判研 时间 2005—— ——2008 城市规划及区域内的重大建设 机场高速一期完工，二期建设中 空港工业区建设中，2006年初部分企业投产 201省道临项目部分建成 闽江口集镇群发展规划明朗，”双城双翼”构想明确 长乐房地产发展 商品房推出仍以城区内的居住型住宅为主 城区土地资源稀缺，导致长乐房地产向城区外扩张 城区以外的居住需求得到重视 福州市场成熟度 郊区休闲度假需求开始释放 市场逐渐重视客户的度假需求 郊区置业在成功人士中成为潮流，心理距离缩短 郊区休闲度假需求大量释放 市场竞争 长乐海滨房地产基本无竞争 大规模的滨海新城开发，导致竞争加巨大 集团内部联动 结合集团在福建项目的开发，打造品牌的同时借助品牌影响力 根据对项目外部条件的研究，我们认为在区域发展前景相对明朗，市场需求被释放但激烈竞争局势尚未形成的情况下，推出项目有利于产品的销售和品牌的打造。 因此我们建议项目推出时间选择在2006年。 2006 问题回顾 1.以怎样的发展战略，规避远郊带来的风险，同时改善区域现有形象，创建鲁能品牌价值？ 以城市开发的高度，打造多功能复合型新市镇，通过配套等建设弱化区域陌生感，同时关注项目周边工业区及乡镇的客户。 2.我们的客户是谁，以什么样的产品来满足他们的需求并扩大其层面？ 本项目客户定位为长乐市域、福州市区及周边地区的财富阶层，随着项目开发及区域规划的落实，客户的主体会发生演变。因此在产品定位时，充分考虑客户多方面需求，以多样化多重价值的产品吸引不同消费群体。 3. 如何最大化利用项目资源，打造产品差异化竞争优势，实现项目价值最大化？ 结合项目资源，根据不同区块的价值点，将最具旅游价值的沙滩部分打造成度假休闲的假日海滩；临街，面海滩的最具商业价值的区块间商业街；有商业街隔断与海滩直接联系的相对隐秘，景观较好的区块作为项目核心的别墅建设。 汇报完毕，谢谢！ 前言 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！ 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 * 感受经典、品位、豪华、尊崇 分享健康、快乐、幸福、成功 推荐案名字-1 结合项目的资源和产品的属性 海岸—— 突出项目优势自然资源；