房产中介法律知识培训.pptx

主讲人：马振 2011-06-24房产中介法律知识培训目 录法理学基础知识01房产中介法律知识02常见问题解答03案例分析04法理学一、法的概念、特征和本质　1. 法律Law是反映统治阶级的意志，由国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的社会规范。古写作“灋”(会意。从“水”,表示法律、法度公平如水的表面;从“廌”(zhì),即解廌,神话传说中的一种神兽,据说,它能辨别曲直,在审理案件时,它能用角去触理曲的人。 　又有记载云“法”是一种及鹿和牛类似的神兽，在古代人们将它作为断案的工具，每当办案时出现多个嫌疑人的时候，人们通常把它放出来，它如果用犄角顶谁，谁就是罪犯 。法理学　2.法的特征　(1)调整行为关系的规范。(2)由国家专门机关制定、认可和解释，并具有普遍约束力的社会规范。(3)以权利义务双向规定为调整机制。(4)依靠国家强制力保证实施。　3.法的本质　法是统治阶级意志的表现。法体现的是整个统治阶级的意志，而不是统治阶级中个别人或少数人的意志，同时也不是统治阶级每个成员个人意志简单的相加。法理学二、法的渊源　法的渊源，也被称为法的形式，是指由一定的有权国家机关制定的各种规范性法律文件的表现形式。当代中国法的渊源主要有：宪法、法律、行政法规、一般地方性法规、自治法规、部门规章、地方政府规章等。 　(一)法的渊源　　1.宪法 　作为法的形式，宪法是国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效力的一种法。宪法规定国家的根本制度和根本任务，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法规都不得及宪法相抵触。宪法的修改，由全国人民代表大会常务委员会或者五分之一以上的全国人民代表大会代表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过。 　法理学2.法律 　法律是由全国人大和全国人大常委会制定、修改、补充、废止的。根据《立法法》第7条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。” 3.行政法规 　行政法规是由国务院制定的规范性法律文件，是国家行政机关体系中最高的规范性文件。4.地方性法规 　地方性法规，是指法定的地方国家权力机关依照法定的权限，在不同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布的在本行政区域范围内实施的规范性文件。 法理学5.自治法规 　自治法规是民族区域自治地方，即自治区、自治州、自治县人大制定的及民族区域自治有关的规范性法律文件，包括自治条例和单行条例。自治条例和单行条例可以依照当地民族的特点，对法律和行政法规的规定作出变通规定，但不得违背法律或者行政法规的基本原则，不得对宪法和民族区域自治法的规定以及其他有关法律、行政法规专门就民族自治地方所作的规定作出变通规定。 6.规章 　规章通常称行政规章，是国家行政机关依照行政职权所制定、发布的针对某一类事件或某一类人的一般性规定，是抽象行政行为的一种。规章包括部门规章和地方人民政府规章。 法理学　(二)规范性法律文件的效力等级 　上述各种法的渊源都具有法的效力，但它们的效力等级又是有差别的。 　1.宪法具有最高的法律效力，规章都不得同宪法相抵触。 　2.法律的效力高于一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。 　3.地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。 　4.自治条例和单行条例的优先适用效力，经济特区法规的优先适用效力。自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定：经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。 　法理学　(二)规范性法律文件的效力等级 　5.部门规章之间、部门规章及地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。 　6.特别规定优于一般规定、新的规定优于旧的规定的原则：同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。 法理学三、法的效力　法的效力是指法具体生效的范围，及法在适用对象、时间和空间三方面的效力范围。　1.法的对象效力　第一，中国公民、法人好其他组织在中国领域内一律