南昌华斯特项目竞标报告 20111021.ppt

上海地铁物业案例分析 上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平 当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域 莘庄片区价格变动趋势 地铁通车，莘庄房价大幅度上升 莘庄房价由于地铁带动，价格较市中心增长速度快 北京地铁物业案例分析 通州位于朝阳区CBD以东，土地储备丰富，住宅存在着大量的供给。 在轨道交通开通以前，仅有京通快速路作为同市区相连的主要干线，因此片区均价同CBD区域存在大幅度的价差。 2003年12月轻轨“八通线”通车，缩短了CBD同通州的距离，以“泛CBD区域”为概念的通州地产价格也快速攀升，通州也成为被普遍看好的板块. 本案例选取通州西（管庄、杨闸站）距CBD15分钟车程的片区均价进行研究。 通州西片区价格变动趋势 由于八通线预热时间比较早，因此，沿线物业增幅相对平稳 轻轨开通前两年，沿线物业已经预支部分利好，但这时价格提升有限，主要是提高销售速度 在轻轨开通后不到一年的时间内，片区均价得到了大幅度的提升，楼盘品质也显著提高 地铁对房地产市场的影响 通过地铁出口直通集中式商业，再通过集中式商业发散至street mall 西湖名品街 街区空间示意 街区空间组合示意 重点区域设计概念建议（临水商业） 1、临水景一面，利用轻逸灵动的玻璃结构，延伸了室内空间； 2、临水一面，灯光与自然光的和谐统一； 重点区域设计概念建议（临水商业） 户外水景露台 SOHO公寓 外形突显时尚、活力，与项目整体形象匹配 内部空间实用、灵活，可商可住 SOHO，是“Small Office Home Officer”的缩写，原指“单独办公、在家里办公”。项目借用其商住混合和模糊的概念，强调满足需求的无数种可能性。 配套厨房和卫生间，可以平时小憩，也可以给员工使用； 设计灵活，没有居住和办公的明显界限。 在本项目中，强调SOHO可商可住的特性，空间满足多种需求 可居住： 可办公： 可展示： 可经营： 复合五大功能，充分满足中小企业的需求 公寓外立面，具备写字楼物业的形象，同时依托项目写字楼的标杆形象； 内部设计满足中小企业的办公需求。 双开玻璃门设计，提供良好的展示面； 可作为形象店或加盟点。 适合小型企业经营，如婚纱摄影、美体沙龙等，居住和经营场所一次性解决。 SOHO空间可以是“工作间、客房、展示间，还可以是起居室”，SOHO是“意味深长的空间”。 ——建外SOHO首席设计师山本里显 SOHO公寓——在本项目中不是强调在家办公，而是强调灵活多变的空间满足复合的需求 项目本体分析 项目定位 项目规划构思 物业发展建议初步构想 财务测算 市场环境分析 项目发展方向 地铁站点物业发展规律 报告框架 Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5 Part 6 Part 7 Part 8 一期项目财务测算：假定自有资金为总投资额30%，2013年本项目住宅价格为20000元/平米 ，每年价格递增10% 159000.0 　 住宅销售量 7 20000 元/㎡ 2013年住宅销售价格 　 　 　 销售价格及年增长率 6 8.00% % 现金流量折现率 　 6.65% % 贷款年利率（一至三年、含三年） 　 3% % 销售费用 　 5.6% % 经营税金及附加 　 5.6% % 销售税金及附加 　 3% % 管理费用 　 3% % 开发期间税费 　 3% % 不可预见费 　 　 　 各类税费、比率标准 5 60 元/㎡ 土地平整费用 　 70 元/㎡ 勘察及设计费用 　 　 　 前期工程费标准 4 48600 万元 土地成本 　 　 元/㎡ 楼面地价 3 30000 ㎡ 写字楼 　 159000 ㎡ 住宅 　 189000 　 建筑面积 2 54027 ㎡ 占地面积（总） 1 数据 单位 名称 序号 项目总投资测算 9922 189000 525 销售及租赁费用 2.3 4522 189000 239 财务费用 2.2 4270 189000 226 管理费用 2.1 18714 189000 990 开发费用 2 2552 189000 135 不可预见费 1.5 2552 189000 135 开发期间税费 1.4 85050 189000 4500 建筑安装工程费 1.3 1647 189000 87 前期工程费 1.2 50544 189000 2674 土地成本 1.1 142344 189000 7531 开发成本 1 161059 189000 8522 开发建设总投资 　 总投资(