巧妙计算容积率.pptxVIP

巧妙利用容积率;一：对容积率的极限计算;二：影响i的因素分析;三：提高容积率的常用手段;四.研究层数与容积率的对应关系;亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。 通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括： ?地块退线要求（硬性） 建筑范围控制线通常还要退建筑红线 ?住宅间距要求（硬性） 符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间 ?社区公共空间（弹性） 虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出 ?地块条件限制（弹性） 地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率;那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？;五.总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施;六.产品形式与容积率对应关系经验取值;??.容积率与社区意向的实战案例;根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式 根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种： ;研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律;容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用;容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明;容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部;更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向;当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率;随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比 容积率与高层建筑指标变化图;当容积率上升至1.4时，高层建面比迅速上升至70%左右,随着容积率继续上升，高层建面比在70-80%间缓慢变化 高层占地比则随着容积率的增加，匀速上升 ;研究内容二：社区整体规划与产品布局规律;景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系;“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验;一个项目容积率的确定受哪些因素影响？