无锡楼市之盘点2008预判2009.pptVIP

WXHOUSE·中原置业讲堂 知道开发商定价的方法，从价格是否符合价值来进行评判； 了解无锡市及项目区域价格水平，最便捷的方法，是通过网络，查看WXHOUSE网站公布的信息； 了解价格名词，起价 、均价、成交均价、总价等； 所谓楼盘的价值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值，主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。 楼盘综合价值的不同会导致相同（类似）地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下，就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值，从而选择合乎自己需求价格的楼盘。 首先是项目小区外交通状况，主要考虑的是出行是否方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、周边公共交通设施、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况等。 其次是小区内交通规划，是否人车分流、道路是否通畅、停车位是否充足、费用多少等等。 外部配套状况也就是小区周边配套情况，包含但不限于学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。 这些配套的完善程度将直接影响业主未来的生活质量，是决定住宅档次和品位的重要因素，也是衡量住宅性价比的一个重要指标。 主要考察重点配套设施，重点考察购物、教育、医疗、停车和交通方便； 考察自身最需要的配套，每个家庭的人员构成和生活方式不同，选择配套设施也将各有偏重。在购房时，每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套； 考察区域规划，从正反两面了解区域未来的发展价值； 考察周边居住人群； 基本配套设施必须齐全； 注意配套的便利性； 注重配套的舒适性和实用性； 确认南北方向和售楼现场地点； 了解项目分期规划及在售房源； 从沙盘模型上看项目整体规划和建筑风格； 楼间距和楼栋朝向； 绿地和交通； 公共设施和不确定建筑物；? 密度错觉。沙盘上看起来，一些楼与楼之间宽松通透，楼间绿化，清新可人，但实际上盖到现房时，才发现楼与楼之间的距离很近； 设计改变。在方案报审过程中，规划部门要求项目在某些方面进行调整，因此，审定的设计图纸肯定与原来的图纸不同，这样，模型在局部上会与实际交竣的工程有差异； 细节美化。模型公司在模型制作过程中，采用了一些特殊材料，加上灯光等的美化设计，沙盘模型效果一般非常诱人； 观看角度。一般人观看模型是从俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。因此，沙盘比现房看起来要疏落有致得多。 ； 方位：一般户型图上未标明南、北向，购房人需询问清楚。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏凉，方位最佳； 采光及通风：房屋的采光面越多越好。 格局与空间合理性：室内格局要能完整区分公共区（如客厅、餐厅、公共卫浴）及私密区（卧房），管道越靠边越好。厨房的空间是否可容纳双排柜，以及是否预留冰箱、排油烟机的空间，都可能影响日后使用的便利性。 活动空间：可以试想在房子中活动的情形，体会动线是否流畅，另外走道也不要有太多转折，以免浪费使用面积，厕所门不应正对走廊或餐厅、卧房、厨房。 由于户型图是墨线图、很少标示比例尺及距离，因此很多销售平面图都有将家具的尺寸缩小的问题，使室内空间看起来更宽敞，如将床、桌子、柜子的尺寸变小，而购房人在完工交房后，才发现摆了床后，室内空间就所剩无几了。因此，购房人需要向销售人员询问清楚这些细节，有条件的话要去实地查看； 《商品房预售许可证》，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售测绘报告书》等证件； 有关房屋建筑面积测算资料，供购房者查阅，公示的资料包括：经规划部门核准的小区总平面图、建筑分层平面图、商品房面积测绘报告、小区公建配套建筑和房屋公用共有部位说明书、共有建筑面积分摊明细表。 住宅的套内空间主要包括：结构型式、套型（户型）、卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、套内使用面积、层高和室内净高、阳台、过道、贮藏空间和套内楼梯、门窗等。 公用部分主要包括：楼梯和电梯、走廊和出入口、垃圾收集设施、地下室和半地下室、附建公共用房等。 室内环境主要包括：日照、天然采光、自然通风、保温、隔热、隔声等。 建筑设备主要包括：给水、排水、采暖、燃气、通风和空调、电气、综合设计等。 现在的样板房除了装修样板房之外还有工法样板房； 注意交房标准； 注意家具等物品尺寸； 注意管线布置是否合理； 特别提醒，看样板房更要看毛胚房； 购房者在购买期房时，一般要向开发商交付定金，对于定金的交付，法律是有明文规定的，比如，《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20％。一般情况下，开发商要求购房者交纳1万—3万元的认购金，如果开发商提出“无理”要求，购房者可依法拒之；或在事后诉之法院，由法院认定合同无效。但是，在签订购房合同时，定金条款并不具有强制性，购房者和开